海口市商业商圈分析暨金棕榈文化商业广场定位招商方案.pptx

海口市商圈商业研究分析暨金棕榈文化商业广场定位招商方案;第一部分 项目理解 思路框架·项目分析·核心问题· 招商目标 第二部分 市场研究 城市发展·商圈商业·商家访谈 第三部分 项目定位 整体定位·档次定位·业态定位·客群定位 第四部分 功能布局及业态组合 业态组合·品牌落位·铺位划分·动线设计 第五部分 租金收益 招商政策·租金政策·租金定价·收益测算 第六部分 招商执行 招商思路·招商推广·时间计划;项目理解;项目理解;项目理解;交通：通过大同路、龙华路、滨海大道等城市主干道与海口其他商圈形成互动；;项目理解;对本项目目标的理解;城市发展研究;城市发展研究;“一空两铁三港六路”对外交通体系： “一空”：美兰国际机场； “两铁”：东环铁路、西环铁路； “三港”：马村港、秀英港、新海港； “六路”：绕城高速、海榆西线、海榆东线、 海榆中线（中线高速）、东线高速、海文高速。;城市发展研究;海口市近五年产业结构变化情况：;城市发展研究;城市发展研究;商圈商业研究;各主要商圈概况;商圈;各主要商圈租金概况;各主要商圈租金概况;博爱路;解放路商圈概况;主要商业街租金水平:;主要集中商业基本资料：;解放路商圈集中商业;项目名称 ;项目名称 ;项目名称 ;解放路商圈集中商业;;主要商业街业态比例统计：;主要商业街租金水平：;名称;项目名称 ;项目名称 ;望海国际广场目前是海口购物环境最好，品牌档次最高，品类最全的高端购物中心。;项目名称 ;项目名称 ;商圈概况;项目名称 ;国贸商圈概况;主要商业街业态比例统计：;主要商业街租金水平：;名称;项目名称 ;项目名称 ;项目名称 ;海口现有各主要商圈商业发展分别存在哪些优劣势？;各主要商圈竞争分析;各商圈商业街租金水平分析;项目名称;项目名称;项目名称;商圈概况;租金形式;押金制度;合同期;免租期;物管费;进场费、转让费;商圈概况;商家访谈;为了解商家的真实进驻意向，我司招商部对部分品牌商家和本地特色商家进行了深入访谈沟通。;序号;序号;商家;商家;商家;商家;商家;商家;商家;商家;商家访谈;商家访谈;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;专属时尚 潮流之都 ;;打造海口商业标杆，最大化项目商业价值；;满足消费者对餐饮休闲娱乐的需求，实现项目业态多元化;项目核心消费群为解放路商圈目前现有的消费群体，消费群特征表现为年轻时尚， 若项目能打造出自身特色，则能吸引海口中端甚至高端消费者前往项目消费。;中档的档次定位;项目定位;业态布局;;业态布局原则;项目收益最优化：可以吸引主力品牌进驻，同时租金收益高的小铺占大部分； 合理人流动线：要形成方便消费人群通行的人流动线； 考虑业态组合：品牌商家需求面积较大，可划大铺。潮流服饰、美食广场等业态适合划小铺，最小铺可以在10平米以下； 品牌商家需求：品牌商家通常需要位置较好，面积较大的铺位； 楼层及位置差异：一层临街铺通常面积较大，内街和以上楼层面积可划小铺，转角位可划大铺，集中区域可划小铺； 建筑特点：骑楼建筑，街区布局。一层可划全景式街铺，以上楼层划内街铺； 铺位分割组合方便：小铺为主，大铺为辅。小铺可以随意组合，大铺则不容易再划分小铺，； 开间进深比：为方面长期经营，街铺开间进深比控制住1:2至1:3之间，内铺控制在1:1至1:2之间； 铺位面积区间总体比例控制：本案规划暨有品牌服饰、大影院、KTV、大型餐饮等适合大铺经营的业态，也有潮流服饰、美食广场等适合小铺经营的业态，铺位面积区间总体比例应控制在合理范围之内； 案例参考：参考海口或其他城市类似区位的项目的铺位划分情况，如深圳东门町项目； 其他因素;4F;1F时尚名品;;;;;;2F潮流特区;;;;3F本地原创;;;;;4F食娱空间;;;;;;;;;;;;;业态;铺位划分面积统计表;;;;;租金收益;租金水平影响因素;当前海口在租商业项目较多，通过市场比较法确定项目租金的方式最为可行。 同时考虑业态付租能力、楼层租金差异等情况，采用综合分析法判断租金。 项目招商是一个动态过程，针对市场情况，不断进行租金价格测试也很重要。;市场比较法;商场名称;商场名称。;商场名称;商场名称;商场名称;商场名称;市场比较法;1F;市场比较法;楼层;综合分析法;;;;;楼层;楼层;租金计算方法;各商圈集中商业租赁政策总结;项目;租金形式：采取“部分品牌商家联营扣点，其他商家收取租金+管理费”的租金形式。 押金制度：在甲方已经收取一年租金的情况下，为减小商家压力，建议不收押金。 免租期：施行“