武汉华中国际商贸城可行性研究报告2010.ppt

PART 5：项目发展建议 项目整体规划建议 项目建筑形式建议 项目实施发展建议 533 355755 ／ 720000 ／ 合计 72 47958 ≤2.5 120000 住宅 居住用地 40 26660 ≤3.0 80000 商业综合体 45000 仓储物流 52000 酒店式公寓 421 281137 ≤2.0 423000 专业市场 商业用地 用地亩数 估计用地面积 容积率 建筑面积 用地性质 经济技术指标建议 项目整体规划建议 重点： 沿高铁控制线建议规划主要交通道路，解决专业市场各区域和仓储之间的联系。 主要参考规划设计方案 酒店式公寓 可作为地标 配套住宅 商业综合体 仓储 专业市场 建设十路 冶金大道 项目实施发展建议 本项目的实施主要考虑总体开发资金的平衡，以及与区域开发相协调，总体平衡销售物业及持有物业的开发，分为两期： 专业市场建设——仓储、商业综合体、配套住宅建设 　 　 　 　 　 　 二期商业综合体开发建设 7 　 　 　 　 　 　 二期专业市场开发、仓储、配套住宅开发建设 6 　 　 　 　 　 　 一期专业市场开发建设（含酒店式公寓等） 5 　 　 　 　 　 　 项目地质勘探 4 　 　 　 　 　 　 各专业设计公司的选定 3 　 　 　 　 　 　 项目整体规划设计 2 　 　 　 　 　 　 项目可行性评估、规划、获取土地 1 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 内容 序号 PART 6：项目运营评估 项目成本分析 项目运营收入分析 项目收益分析 经济评估分析假设条件： 1、项目评估分为三个区域进行分析，专业市场、商业综合体、配套住宅； 2、土地成本统一按照80万／亩估算； 3、除酒店式公寓投入1000元／平方米精装修外，其他全部为毛坯交付 4、销售物业：70%专业市场、70%商业综合体、临街商铺、酒店式公寓、配套住宅、部分地下车位； 持有物业：30%专业市场、30%商业综合体、部分地下停车位。 5、地下停车位全部按照一层规划。 项目成本分析 320802 63329 34018 223454 总成本费用 3 25141 3976 2139 19026 财务费用 2.3 12308 2626 1277 8405 销售费用 2.2 5726 1268 666 3792 管理费用 2.1 43175 7871 4082 31223 开发费用 2 6844 1448 779 4618 不可预见费 1.6 929 155 103 671 开发期税费 1.5 190880 42279 22201 126400 建安工程费 1.4 31014 4798 3112 23105 基础设施配套工程费 1.3 5320 1020 541 3758 前期工程费用 1.2 42640 5760 3200 33680 土地费用 1.1 277627 55459 29936 192232 开发成本 1 合计 配套住宅 商业综合体 专业市场 项目 序号 项目运营收入分析 专业市场部分的销售收入 商业综合体部分的销售收入 住宅部分的销售收入 87546 / / 合计 4 50%销售率 2906 415 70000 地下车位 3 7150 6500 11000 沿街商铺 2 77490 110700 7000 住宅 1 备注 总价（万元） 数量 单价 项目 序号 本项目开发过程中总的销售收入为： 280153+ 42556 + 87546=410255万元 　 280153 ／ ／ 合计 5 20%销售率 3328 475 70000 地下车位 4 　 39000 52000 7500 酒店式公寓 3 70%销售率 15750 31500 5000 仓储 2 70%销售率 222075 296100 7500 专业市场 1 备注 总价（万元） 数量 单价 项目 序号 42556 ／ ／ 合计 4 20%销售率 358 51 70000 地下车位 3 70%销售率 1540 1400 11000 沿街商铺 2 70%销售率 40658 54211 7500 商业综合体 1 备注 总价（万元） 数量 单价 项目 序号 项目收益分析 13% 20% 11% 11% 7/2 税后投资收益率 8 40321 12450 3627 24244 5-6 税后利润 7 13440 4150 1209 8081 5*25% 所得税 6 53762 1660