港式商业地产借鉴与分析香港购物中心的借鉴与吸收.pptx

香港购物中心的借鉴与吸收 ;目 录;香港购物中心——最亲密、最接近、最实用、最先进的参照物和标本;200万平方米——竞争与繁荣的商业;香港购物中心发展三个阶段;启蒙阶段1966年—1977年;香港购物中心 的特点及发展策略;购物中心;香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。 香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体，典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。;单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流;二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心。;香港的购物中心的开发策略是： 1、采取分阶段开发的策略。现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间，购物中心分地块分期开发。 2、分散经营分险，不建设巨型购物中心。面积巨大的购物中心一则增大了投资压力，二则增加了开发风险。另外，当购物中心进入运营以后，巨型购物中心也会由于运营成本很高，而增加运营压力。 ;三、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80％以上。;四、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方;置地广场位于云集了100多家国际银行和甲级写字楼的中环区内，是香港著名的高档购物中心，是香港全球一线品牌的集散地，基本为全港独一无二的国际一线品牌，如顶级高档服饰等。;太古广场位于香港金钟金道88号，定位为高档区域型购物中心，周边有众多五星级酒店、甲级写字楼、银行。;IFC MALL位于香港城市中心，与香港最高的新地标国际金融中心相连，是香港国际金融中心组成部分之一，与国际银行、甲级写字楼、五星级酒店融为一体。作为领导潮流的购物中心，这里搜罗国际顶尖品牌，云集国际品牌名店达100余家。;五、项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整体投资的10％以上。;六、实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80％的生意;原则;七、地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里。;信德中心;八、占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。;;九、积极利用旅游经济的客源拉动力，使购物中心成为著名的旅游景点;香港购物中心 的建筑及商业规划;一、城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商业价值利用到极致。;二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。;香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古广场。从人流推进结构来说，太古广场拥有三个层面的人流推进系统，同时对多个楼层直接导入客流，地铁口直接与较高楼层相连，使各楼层感觉像都在地面，从而提高了各楼层租金的收益水平。;三、区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。;四、主力商家重复度高，但购物中心善于利用自身特色形成优势。;五、与穿有关的承租商户数量最多，平均占总承租商户数量的30％以上。;六、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25％以上。;七、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮。;八、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”;香港购物中心 的人流动线设置;一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。;购物中心名称;二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部;案例介绍：又一城 又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。;三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。;香港比较常见的购物中心造型除了长条形的直线带状之外，”L“型和四方型的也比较常见，这两种平面造型的购物中心，其基本的动线规划就是将主力店设置在购物中心中间，而一般承租户则围绕着主力店呈发散状分布。 香港购物中心的这种劝线规划原则的精髓在于：将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。 ;四、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体。;多个地铁出入口的设置，有利于促进购物中心的整体经营。如青衣城在同一平面上设置两个地铁出入口，这样的设计至少有两大作用： 1、在地铁到站后，有