Ming Sheng Square的投资计划.pptxVIP

名盛广场策划案 2004年7月 前言 我们对有机会参和名盛广场的策划及推广工作深感荣幸。凭籍着多年房地产之经验，我们将为名盛广场项目提供专业服务，令项目取得最好的销售成绩。 策略构建的市场依据 商圈分足鼎立 农林下路商圈 中山路商圈 天河路商圈 上下九商圈 北京路商圈 市场格局 商圈分足鼎立 随着正佳广场、维多利亚广场、光明广场、名盛广场、五月花广场等大型商业物业的入市，广州今明两年的商铺投资焦点将集中在天河商圈和北京路商圈两大商圈之间，上演“双雄”争霸的局面。 各大商圈中均拥有各自的特色和优势，大部分商圈都是由一两个成功的物业带动的，而北京路的成功物业则停留于历史悠久的广百、新大新。新开发商业物业都未成气候。严格来讲，除名盛外，北京路步行街段不存在新开发物业。 策略构建的市场依据 北京路零售商业市场综述 北京路商业步行街坐享日人流量40万人次的巨大客流，节假日观光购物人流量日逾6０万人次，03年“十一”国庆节期间人流量最高日逾150万人次，人流密度远远超过上海的南京路和北京的王府井大街。 北京路长期以来都是广州的商业零售中心，每年销售额在40亿到50亿元之间，国内外主要的知名品牌大多在此设有商铺。 策略构建的市场依据 体验消费模式兴起 “体验式”的消费模式以及MALL的概念开始深入人心 今年广州浮现了一批功能齐全的MALL，这些商业MALL组合多种商业业态，集购物、娱乐、休闲、旅游、观光、餐饮、表演发布等功能于一体，提倡敞开式开场经营，注重和消费者之间的互动。 新建的商业项目如正佳广场、光明广场均提出了“体验式消费”的经营理念。 策略构建的市场依据 竞争对手分析 策略构建的市场依据 竞争对手分析 策略构建的市场依据 项目分析 优势 1、位处广州最旺的地段——北京路上最佳地段，坐拥每日30万人流量。 2、首次提出旅游购物文化的开发经营理念，竞争差异化强。 3、目前北京路最大规模的商铺，可望成为北京路的标志性物业。 4、出租情况理想（到现铺时必将空前火爆），带租约出售。 5、北京路唯一的大型休闲广场。 6、大型停车场，在北京路占尽优势（车位投资价值可观）。 7、广州一日游定点项目。 9、地铁出口将连接广场负一层。 10、广州美食博览中心。 11、小铺，投资门槛低。 12、单价格吸引。 劣势 1、开发进度缓慢，严重影响投资信心。 2、抵押情况非常严重（除负一夹外，大部分楼层都已抵押）增加销售和签约的难度。 3、前期宣传力度不足，定位不准。 项目分析 市场机会 1、北京路商铺的商业价值被广泛认同。只要解决市场对开发的信心，销售和招租都会出现供不应求。 2、不熟悉项目开发困难情况的投资者还是大有人在。 3、北京路缺乏标志性商业物业，项目的规模档次都具备填补空缺的能力。 项目分析 同区域强劲竞争对手属知本项目的劣势。 前期销售、招租的诸如交付使用期等没有如诺，将会对下一阶段的推广和销售带来严重影响。 美食博览不能如期举行，项目形象将再度受损。 工程进度长期没有实质进展对销售形成很大的冲击。（负一层已抵押，销售款能否用于工程开展仍令人担心） 市场威胁 项目分析 结论 项目分析 名盛广场占据广州最旺的商业地段，并具有超大的规模、准确的开发思路、顺应市政建设热潮等独到优势。待解决的是鲜明定位、建立（或恢复）市场信心和超值信息的传递。 目标客户定位 关注名盛的专业投资者（原天马大厦、西湖路业主） 小投资者。 外地投资者（珠三角、港澳） 购铺自用者 项目市场定位 市场定位的元素 精神元素 物质元素 商铺＋地段＋发展商 客户心理需求＋区域文化 市场定位 名盛广场的物质元素 （1）地段：位于广州千年商业旺地——北京路的核心——风水宝地。 （2）发展商：新的投资组合实力雄厚。 （3）产品特质（USP）：超大物业规模，加上诸多开创性的规划，使其具有优越品质和投资价值。 项目市场定位 名盛广场的精神元素 追求财富：有钱，还想有更多钱，享受追求财富的过程，获取丰厚的回报是投资商铺的主要目的。“买铺当然要赚钱” 文化情结：既理性也感性，对传统区域文化怀有深深的眷恋感。“拣来拣去，只有北京路的铺买得过” 客户的心理特质和心理需求 项目市场定位 在北京路再创一条北京路 项目规模 投资回报 经营文化 项目核心理念 项目市场定位 核心理念支持点 ·总建筑面积高达14万平方米，是目前北京路最大型商用物业。 ·将北京路两千年的商贸文化、旅游文化、居住文化、教育文化等搬进商场中展览，在商业物业中衍生出休闲旅游的功能，此为商业物业的一大创举。 ·集购物、娱乐、休闲、旅游、观光、餐饮、表演发布等功能于一体的大型商城。 ·两层高级会所功能齐全，规模罕有。 ·北京路唯一的大型休闲文化广场