中国房地产投资回报率调查报告.pdf

《中国房地产投资回报率调查报告》简介 《中国房地产投资回报率调查报告》是北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估）承接的中 国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题成果之一，该研究课题至今已历时5 年。 1 2013 年课题组依托仁达评估二十年来丰富的评估经验和云房数据强大的数据库资源，基于对房地产市 场历年发展的敏锐把握及对城市房地产行业未来发展的客观预测，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析 及预测技术，将研究成果从北京扩展至 11 个城市，分别通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5 年持有 后转售回报率三个指标对各物业进行了调查，调查样本数据、调查模型、调查成果及成果应用方向如下。 （一）调查进程 中国房地产投资回报率调查于 2009 年启动，首先以北京为试点，从 2010 年开始以上半年、下半年为 统计时段，每年年中和年末共发布两期。2013 年，调查城市扩展了上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、 武汉、成都、西安、长沙，达到11 个城市的调查规模。调查物业涵盖上述11城市的普通住宅、高档住宅、 写字楼、商铺。调查样本是通过将大量原始调查案例数据经过筛选、匹配，整合为小区或项目统一标准得 到。历年调查样本数据量统计如下： 2010-2013 年中国房地产投资回报率调查样本数量 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 调查时间 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 城市 北 京 11 城市 物业 普通住宅 10087 17626 45 35 1078 1634 1576 4583 高档住宅 1111 371 写字楼 135 197 88 194 143 97 798 1925 商铺 -- 198 33 59 29 71 1041 2477 （二）调查模型及指标 1、静态租赁模型 静态租赁回报率代表了通过当前净租金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考。以北京 普通住宅为例，静态租赁回报率在2％左右，意味着一套100 万元的房子每年净回报约为2 万。 2、长期租赁模型 长期租赁回报率代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率大小，是判断未来房 地产租金动态收益情况的参考。例如，当长期租赁回报率为6％，意味着购买一套100 万元的房子，在持有 期（法定最高年限70 年）里出租，每年平均回报约为6 万。 3、5 年租赁后转售模型 5 年租赁后转售回报率包含租金回报和房产增值两部分收益，能够帮助投资方判断转售房产的最佳时 机。例如，2008-2013 年的转售回报率在15％左右，相当于在2008 年购买一套100 万元的房子，出租五年 后出售，在五年出租期内每年租金回报15 万，并于五年末收回本金100 万。 1北京云房数据技术有限公司 （原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地 评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。 I （三）调查成果 1、市场提取法——提供 11 城市整体及分城市的房地产投资回报率，包括静态租赁回报率、长期租赁 回报率、5 年租赁后转售回报率。并对各城市的静态租赁回报进行了分区调查，其中，住宅市场分城区、郊 区调查，写字