【北美购房网】投资美国房产后,我是如何当好包租婆.pdf

【北美购房网】投资美国房产后，我是如何当好包租 婆的 在美国，出租房屋有个好听的名字叫“房屋管理“，每个地区都有专门的房屋 管理公司，许多有工作的人忙不过 来，买投资房之后懒得自己管理，就委托管 理公司出租，当然，跟买卖房屋一样，管理公司也必须要有 Broker 执照，而 房地产经纪人通过执业的公司也可以进行房屋管理。 当然，当美国房东并不是件轻松的事，跟国内大不一样，比如说吧，国内的住 宅没装修，照样可以出租，美国就不行；在国内，如果租客不付房租，你就断 水断电赶他出门，在美国，你这样做就是违法；在国内，你可以在广告中写 “只租给女性”，在美国你这样做叫“性别歧视”会吃官司；在国内，出租房 的热水器坏了你可以不管，但在美国，这是你房东的职责，不去修你就违约 了。有些州的法律还规定，如 果租客失业了付不起房租，三个月之内你不能赶 他出门。总之，如果不了解本地的法律规定，房东很容易违法，给自己带来麻 烦。 买了美国房产后，自己管理房屋，感觉挺不容易的，尤其是想要获得好的投资 回报，还真得勤动脑多费心才行。那么，要怎样才能当好包租婆呢？ 租金方面 “随时了解租金的动态行情“ ▼ Zillow 美国租价涨势图 （至2016 年 8 月） 租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样你会损失金钱。租金太低，想来 租的人虽然多，但你仍然损失了金钱。所以，了解房屋租金的市场行情是当包 租婆的首要任务。您可以在外居乐官网收集房源信息，了解租金的实时行情， 掌握投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。 租客方面 “认真筛选租客” ▼ 在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残 疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租，这些都是违法行为，如果出 租广告中出现 这些字眼，你很可能就会当上被告。但是你可以拒绝租客带宠 物，也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。出租房子之前，房东都 要对租客作一个小小的背 景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一 堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等， 而且他必须向你提供社会安全号 (Social Security Number) ，通过这个号码， 你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租 客后不付房租的可能性比较大。 当然，信用分数也不一定就可靠。租房的人，大多都是经济条件不太好的，信 用分数不会高。美国这几年经济不好，很多人的房子都被银行收了回去，信用 也失去了。 合同方面 “出租合同一定要约定清楚” ▼ 当决定出租之后，双方要签订一份出租合同，将来发生争议，依白纸黑字所写 为准。在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做 Utility ，租金内是否包括 Utility ，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位 以及姓名等等，都必须要在合同中写明的。有些老式公寓楼，由于电表、水表 没有单独设置，租金通常都包括 Utility ，就跟宾馆一样。较新的公寓楼，电 表、水表已经单独设置，租金则不包括 Utility。投资独立房的好处是， Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用 （比如冰箱、洗衣机），也可以约定是 租客的责任。 租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面 等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房 东都希望租期越长越好，我们 的投资房都要求至少一年的租期。租约满了之后，如果房客继续留住，经房东 同意后可以不再签合同，依然适用以前的合 同，但合同的性质就由从前的 Yearly-to-yearly 变成了 Monthly-to-monthly ，两者的不同之处是，前者不 能