新建小区项目建议书20160509.docVIP

*******建设小区 项目建议书 建设单位：******** 编制单位：江苏大洲工程项目管理有限公司 编制人：*** （咨登********） 电话编制日期：2016年05月?目 录 第一章 总 论 3 一、项目概况 3 二、项目单位概况 5 三、编制范围 7 四、主要结论 7 第二章 项目建设的背景、必要性分析 9 一、项目提出的背景 9 二、项目建设必要性分析 10 第三章 项目地点与建设条件 13 一、项目地点 13 二、建设条件 13 第四章 总图和土建工程方案 16 一、建设要求 16 二、规划理念 17 三、工程总体建设方案 17 第五章 项目建设进度 27 第六章 投资估算和资金筹措 29 第一节 投资估算 29 第二节 资金筹措方案 30 第三节 项目财务效益预测 30 第七章 项目可行初步分析 40 一、社会效益分析 40 二、经济效益分析 40 三、房产销售分析 40 第八章 提出结论与建议 44 一、结论 44 第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称：成立房地产开发公司建设小区。 （二）项目建设单位：江苏省****。 （三）项目建设地点：江苏省*******路南、**河西、S323北侧。 （四）项目建设内容：本项目一期规划占地面积约 ：68085平方米（合102亩），其中腾飞西路代征道路用地面积为7241平方米，沿河代征绿化用地面积为3358平方米，建设净用地面积为57486平方米（合86.18亩）。共236套（多层156户、排屋80户）,容积率：小区整体容积率为1.46，一期项目容积率为1.16，建筑密度23.37%，绿地率32%，建筑高度不大于22米；规划地上总建筑面积为66633平方米，住宅面积为34761平方米,商业门店17933平方米,9层酒店7648.78平方米，配套物业用房及会所1255.8平方米，车库面积共5034平方米（多层的车库3115平方米，阳光排屋的车库1920平方米）。住宅面积中1+6+1F多层是20557平方米（阁楼1869平方米），占地约21亩，作为****职工拆迁安置，阳光排屋14204平方米。建筑结构采用框架结构，多层加电梯。同时，建设道路、绿化、围墙及沿张赣河旅游观光带等附属设施工程。 本项目一期建设将分两步实施。 第一步****自建5栋1+6+1F安置房，由****成立的房地产开发公司出资代建，按照****城镇布局规划，居民点建设进度安排，拆迁安置的156户(共5栋1+6+1F多层)时间比较紧迫，又考虑到安置户的经济承受能力，作为安置房的21亩土地不采取土地出让形式，即不办理房屋产权等相关证件，此5栋156户仅限****职工拆迁安置户购买，安置房利用****的建设用地指标，按照岗埠生态****家园小区的规划建设。安置房无土地出让费，又减少了规划建设部门的一些规费，成本较低，价格也相对较低，而且还减少了很多审批环节，同时也加快了小区建设进度。 第二步在安置房建设的同时，再进行阳光排屋和商业门店等商业开发，由****新成立的房地产开发公司申请办理土地招拍挂程序，按照房产开发的流程，分步实施。 一期项目建设完成后，最终按照****职工的需求和地方产权相关政策，安置房补交一定的土地出让金及配套费，补办产权证。 （五）项目估算投资：一期开发总投入约15944.31万元（详见计划成本费用表）。 项目一期分两步实施。第一步自建5栋1+6+1F安置房，成本投入约为4265.04万元。第二步阳光排屋和商业门店商业开发，成本投入约为11679.27万元。 一期计划成本费用表 总投资估算约 安置房 商业开发 合计（万元） （1） 小区建安费 3074.31 3679.00 6753.31 （2） 前期费用 0.00 397.74 397.74 （3） 土地费用 0.00 4888.50 4888.50 （4） 基础设施及服务费用 931.33 1398.50 2329.83 （5） 其他税费 259.40 1315.53 1574.93 合计（万元） 4265.04 11679.27 15944.31 （六）效益分析： 一期项目实现全部销售约18982.18万元（详见计划销售收入表），开发总投入约15944.31万元，实现利润约为3037.83万元，开发利润率约19.05%。 结合城乡挂钩土地周转指标1349.72万元，土地拆迁补偿约1303.6万元，除去拆迁成本1065.88万元，岗西路修建的投入650万元，****综合收益为3975.27万元，收益率为24.93%。 类别 单价 （元/平方米） 销售建筑面积（平方米） 销售额 （万元） （1）多层住宅 1900.00 21