03第三章节 房地产市场调研与预测.pptx

第三章 房地产市场调研与预测;知识体系;本章重点与难点;一、房地产市场调研;知识体系;（一）房地产市场;（二）房地产市场运行机制;（二）房地产市场运行机制;（二）房地产市场运行机制;（三）房地产市场调研;（三）房地产市场调研;（三）房地产市场调研;（三）房地产市场调研;（三）房地产市场调研;（三）房地产市场调研;（三）房地产市场调研;二、房地产经营预测;房地产经营预测;（一）房地产经营预测的内涵;（一）房地产经营预测的内涵;（二）房地产经营预测的作用 ;（三）房地产经营预测的内容;（三）房地产经营预测的内容;（三）房地产经营预测的内容;（三）房地产经营预测的内容;（三）房地产经营预测的内容;（三）房地产经营预测的内容;（三）房地产经营预测的内容;（四）房地产经营预测的分类;1、按预测内容划分 开发经营项目预测 ——指针对个别房地产投资经营项目所进行的预测，如房地产开发公司对将要投资的工业厂房、商业用房、住宅等个别产品项目的产销及供求环境、成本控制、区位环境、竞争环境、融资环境等所作的预测，这是经营预测的基础。 开发经营环境预测 ——指专业咨询公司或房地产企业对行业的整体发展环境如宏观经济环境、政策法律环境、国际市场环境、竞争环境等某些总量指标的经营预测。;2、按时间期限划分 长期预测 ——在5年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成变化等远景规划的基础。 中期预测 ——3年左右，其目的在于制定较为切实的企业发展计划 。 短期预测 ——在1年以内，主要是反映企业生产经营的季节性变动，并为当前的生产经营计划提供依据。 ;3、按预测范围划分 宏观预测 ——全国性房地产经营预测，是对整个房地产行业的发展变化及其趋势的预测，为全国房地产业的生产发展、产品供求关系、产业政策和法规的制定提供依据。 微观预测 ——区域性房地产经营预测，它是对房地产企业所在地区房地产行业或经营环境的预测，可以帮助企业具体确定房地产产品结构、设计、质量、规模、价格、分销方式、促销等多种策略。;4、按预测方法划分 定性预测：判断预测法（长期预测） ——利用直观材料，依靠个人的主观判断分析能力，对未来状况进行预测分析。 ——如个人经验判断法、专家预测法、相互影响分析法 定量预测：统计预测法（短期预测） ——根据所收集的历史数据，应用数理统计的方法推测事物的发展状况，或是利用事物内部的因果关系来推测未来的预测方法。 ——前者称为外推法，如移动平均数法、指数平滑法、趋势外推法等；后者称为因果分析法，如回归分析法等 综合预测：定性预测与定量预测相结合 ;（五）房地产经营预测的影响因素 ;（五）房地产经营预测的影响因素 ;（五）房地产经营预测的影响因素 ;（五）房地产经营预测的影响因素 ;（五）房地产经营预测的影响因素 ;（五）房地产经营预测的影响因素 ;（六）房地产经营预测的基本程序 ;1、准备阶段（3个环节） 确定经营预测目标和要求 搜集资料 历史资料、现实资料 分析判断（关键环节） 分析观察各影响因素与需求量的依存关系 分析房地产行业的产供销关系及其变化 分析当前的消费心理 其他方面的分析判断;2、实施阶段（2个环节） 预测实施 选择经营预测方法：预测的期限、数据类型、结果的精度要求、成本和效益的分析 建立经营预测模型 预测计算 预测结果分析 结果分析 经营预测误差（合理误差为不超过5%）;3、提交报告阶段（2个环节） 提出经营预测报告 ——预测经营报告应包括结论与建议两项内容。 追踪和反馈 ——提交经营预测报告后，还应追踪预测报告的结论和建议是否被采用，采用的程度如何，实际的效果怎样等，还要对追踪的结果进行反馈，以便在下一次预测时纠正偏差，改进工作。;（七）房地产经营预测的基本方法 ;1、房地产经营预测的定性预测方法 ;个人经验判断法 ——指房地产经营者根据各方面的资料及情况分析，并结合自己的知识和经验，通过主观判断来预测未来的有关情况。 优点 ——在于可以将各种无法定量的因素的影响人为地加以考虑，且非常简单和快速，在缺乏经营预测资料的情况下特别有效。 缺点 ——由于根据不足，预测结果有可能由于判断错误而产生较大偏差，而且易受当时经济环境和经营气氛的影响 ; 专家预测法 ——依靠专家的知识及经验进行的经营预测。 专家预测法的程序 ——首先向专家提出要预测的问题，并提供较为充分的信息； ——其次，专家进行综合分析，根据其知识和经验对问题作出判断； ——最后，把专家们的意见加以归纳整理，形成预测结论。 专家预测法的形式 ——专家会议法、德尔菲法、德比克法 ;（1）专家会议法 ——指围绕某一课题召集有关专家进行集体讨论，参加会议的专家各抒己见，相互启发，取长补短，从而得到较为一致的估计作为预测结果。 优点 ——简单易行，占有的信息资料和考虑的