2第2章节 房地产市场分析-泡沫与过热.pptVIP

第二章 房地产市场 ——房地产泡沫与过热 * 一、房地产市场的周期循环 房地产市场周期循环——指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 繁荣 衰退 萧条 复苏 供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降 供给增长率=需求增长率 需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小小步上升 需求上升，开始新的建设，但需求增长比供给增长快，空置率仍下降，租金增长率上升 供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升 需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑 * 供需因素（金融因素最为关键） 市场信息不充分（导致供需不平衡） 心理因素（追涨不追跌） 政策因素（容积率控制） 制度因素（预售制度、中介服务） 生产时间落差影响（季节性调整） 原因 * 房地产市场泡沫——由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 二、房地产泡沫 * 土地稀缺性 ——基础 投机需求膨胀 ——直接诱因 金融机构过度放贷 ——直接助燃剂 原因 最根本的条件—— 市场上有没有大量的资金存在 房地产泡沫能否出现 * 危害 国民经济 地方财政 金融危机 政治社会危机 * 房奴 蚁族 蜗居 危害 * 房地产市场过热——市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 三、房地产市场过热 * 开发商对市场预测的偏差 开发资金的易得性 开发商之间的博弈和非理性行为 原因 房地产泡沫与房地产过热的区别与联系 两者反映不同层次的市场指标 房地产过热反映供求关系 房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系 严重程度和危害性不同 房地产泡沫一旦产生，要通过外力干预 房地产过热可以通过自我调整回复到平衡状态 * 房地产泡沫与房地产过热的区别与联系 在周期循环中所 处的阶段不同 房地产泡沫产生时，市场处在上升阶段； 房地产过热产生时，市场已经开始下滑了。 联系：房地产泡沫一定引起房地产过热，但过热不一定由泡沫引发 * 思考 为什么日本、台湾在汇率升值时会出现资产泡沫？ 泡沫之后为什么都陷入了经济长期低迷？ 中国是否会重蹈覆辙？