3第三章节 房地产评估.ppt

第三章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 市场法在房地产评估中的应用 第三节 成本法在房地产评估中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 房地产评估的其他方法 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。 房地产实体：土地、建筑物和房地 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。 （一）土地 1.土地概念：地球表层的陆地部分 对于房地产估价来说，土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 地球表面、地上空间和地下空间 一宗土地拥有的空间范围要受到土地权利的设立和行使、房地产相邻关系、土地使用管制等的限制。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 2.土地的特征： 自然特征： 土地位置的固定性 土地资源的不可再生性 土地效用的持久性 土地效用的差异性 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 2.土地的特征： 经济特征： 土地供给的稀缺性 土地产权的可垄断性 土地用途的多样性：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、农业用地等 保值增值性 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利 1）土地权利包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。 2）我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地所有权不能进入房地产市场流转，国有土地使用权可以转让。地价一般是指土地使用权的价格。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利 土地使用权的出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权的最高年限 居住用地——70年；工业用地——50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；商业、旅游、娱乐用地——40年；综合或者其他用地——50年 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利 土地使用权的转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用权出租指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并向承租人收取租金的行为和权力。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利 土地抵押权指债权人对债务人或者第三方不转移占有而供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价款优先受偿的权利。 典权指支付典价占有他人地产而获得土地使用和收益的权利。 地役权又称邻地利用权，指土地使用人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，如在他人的土地上行走通行。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利 注：土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记，土地使用权由国家无偿收回。 （二）建筑物 1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （二）建筑物 1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。 1）房屋——供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和房顶等主要构件组成； 2）构筑物——房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱等。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （二）建筑物 1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。 2.分类： 1）经济用途： 商业建筑、民用建筑、工业建筑、公用设施等 2）结构件材质： 钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构等 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （三）房地：土地与建筑物合为一体 二、房地产的种类 （一）经济用途 居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用房地产 （二）是否产生收益 收益性房地产、非收益性房地产 第一节 房地产评估概述 三、房地产特征 1.位置固定性及区域性 2.长期使用性 3.大量投资性 4.保值增值性 5.政策限制性 6.投资风险性 第一节 房地产评估概述 四、房地产评估的程序 1.明确评估基本事项 评估对象、评估目的、评估基准日、签订评估合同等 2.制定评估工作计划 3.实地勘察与收集资料 4.选用评估方法，评定估算，确定评估结果 5.撰写评估报告 第一节 房地产评估概述 五、房地产价格的主要种类