4-1第3章节2房地产分析之投资方式.pptVIP

第三章 房地产投资 专题：投资方式 沈阳建筑大学 管理学院 刘亚臣 房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 利： 相对较高的收益水平 能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级 弊 流动性差 投资数额巨大 投资回收期长 需要专门的知识和经验 直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 房地产开发投资 ； 房地产购置投资 ； 间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。 购买房地产企业股票和债券 房地产投资信托基金(REITS) 住房抵押贷款证券(MBS) 一、房地产投资的分类 房地产开发投资指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种居住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。 1、房地产开发投资 房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（增量房地产），也可以是旧有物业（存量房地产）。 一是满足自身生活居住或生产经营的需 要即自用; 二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。 2、房地产置业投资 REITS是指购买、开发、管理和出售房地产资产的公司 优点：收益相对稳定；投资流动性好 3、房地产投资信托基金 指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 4、住房抵押贷款证券 次贷危机 前车之鉴 二、我国房地产投资现状 1、在一线重点城市实施住宅限购的背景下，部分开发商调整战略布局，投资转战到二、三、四线城市，拉动了整个房地产投资的增长。 2、部分开发商和投资者对房地产业前景的预测并未发生逆转 3、房地产已开工项目对后续投资的惯性推动 4、保障性安居工程投资增幅较大。中国计划在五年内完成建设3600万套保障性住房，预计至少需要投资1.3亿元人民币，这部分占整个固定资产投资的20%左右。 三、房地产投资区位的选择 1、居住物业 市政公用和公建配套设施完备的程度 公共交通便捷程度 环境因素 居民人口与收入 2、写字楼物业 与其他商业设施接近的程度 周围土地利用情况和环境 易接近性（交通、停车位） 3、零售商业物业 商业辐射区域 其他竞争物业的竞争条件 项目的易接近性和交通通达程度 关于投资的几点建议 一、采取“以看为主，多做比较，谨慎出手”的态度，时刻关注政策和房地产市场动态信息； 二、具体问题具体分析。另外，对于投资者而言，务必要关注可能存在的风险因素，譬如公寓、住宅、商铺等，对于其投资的预期判断很重要； 三、关注房子的租售比。 THANK YOU! * *