关于我国商品房买卖合同中霸王条款探析.docVIP

关于我国商品房买卖合同中霸王条款探析摘　要：对商品房买卖合同中霸王条款的成因、特征、表现形式和危害等方面进行深入剖析，力求从多个角度展示商品房买卖合同中的霸王条款对消费者造成的经济损失，进而探讨消费者应采取哪些有效的法律措施来保护自己的合法权益使其不受侵害，也让社会公众如何提高自身法律知识，增强自身维权意识和防范意识。 关键词：商品房；霸王；条款；买卖 中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）36-0115-02 改革开放以来，中国经济取得了快速发展，已由计划经济向市场经济转轨，人们的物质文化生活体系的建设也取得了重大进展。随着人们对日常居住条件和生活质量要求的不断提高，对住房的各方面需求也变得越来越高，使得房地产业成为我国经济增长的主要产业，商品房买卖已越来越为全国百姓关注的焦点[1]。 近年来，在房地产业已成为实现我国国民经济新的增长的战略背景下，商品房交易也成为事关我国市场经济发展的战略目标的实现。作为现代市场经济不可分离的交易形式格式合同也成为商品房开发商为牟取利益所普遍运用。然而，在开发商追求利益最大化的过程中，格式合同的背后却是损害着消费者的利益，是一种隐形契约即所谓的霸王条约。随着商品房买卖市场的不断增大，买卖合同中存在的霸王条款引发的各类诉讼案件呈逐年上升的趋势。霸王条约不但损害了消费者的利益，同时也损害了房地产市场的良好体制，很不利于房地产市场健康可持续发展。消费者对它是痛不欲生，甚至有除而后快的心态。它在很大程度上干扰与破坏了我国市场经济体制，也极大地损害了消费者的合法权益，使法律对消费者的保护有时也形同虚设[2]。结合实际，本文对商品房买卖合同中霸王条款的成因、特征、表现形式和危害等方面进行深入剖析，力求从多个角度展示商品房买卖合同中的霸王条款对消费者造成的经济损失，进而探讨消费者应采取哪些有效的法律措施来保护自己的合法权益使其不受侵害，也为社会公众如何提高自身法律知识，增强自身维权意识和防范意识，提供参考。另外，国家有关部门也应采取一定的有效措施，为建立健康、高效、公平的商品房买卖市场竞争机制提供保障，从而维护社会主义市场经济的稳定与可持续健康发展。 一、商品房买卖中霸王条款存在的原因及表现形式 二十世纪中期以后，市场经济较为发达的许多西方国家，为了市场经济交易的简约化和缔约化，发明了新的交易形式格式条款，促使其快速发展并日趋为人们所接受。在我国进行的经济市场改革开放，取得较好发展的大环境下，这一交易形式也被引入我国，并对我国经济建设和发展也产生了极大的促进作用。在我国商品房买卖作为人们交易的大宗商品，其交易的公平与安全直接关系到我国社会经济的安全与稳定。然而，商品房买卖交易中开发商多采用以霸王条款为主要表现形式的格式合同或契约，使得商品房买卖中供求关系失衡，使得某些霸王条款肆意侵犯消费者利益甚至不容协商，极大地损害了消费者的合法权益。 所谓霸王条款，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明、公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者的权益。如果向前追溯的话，商品房买卖中霸王条款的形成与政府也有一定的关系。在社会主义市场经济开始的初期，购房者并没有作为市场经济的主体出现，政府部门主要考虑的是企业的最大利益，而却把消费者应该享有的权益放在了一边，这是导致不平等条款大量存在的原因之一。目前大量的格式条款的存在就是当初在政府帮助或者指导下制定而成的[3]。一位房地产开发商就曾向记者透漏，在他们的霸王条款中，有不少是根据政府主管部门的内部文件制定出来的。 由于房地产市场是不完全竞争的市场，在与购房者未协商的情况下，商品房开发商一方在使用前就已经拟定好，希望购房者无条件地同意自己提出的条款，尽早完成交易。这种谈判能力的失衡，也是霸王条款形成及存在的重要因素。在商品房买卖条款中，作为一种特殊的条款合同，它应体现合同法的平等、自愿、公平和诚实信用的基本原则。任何一方都不能单方面在对方无知情的情况下制定合同，购房合同的内容应该在双方平等协商并最终达成一致意见后才能确定，任何一方不能够强迫对方接受高于对方提出的条款，购房条款一旦依法有效成立，双方当事人就必须平等地受合同约束。但在现实生活中，大多数的商品房买卖合同，某些房地产开发除了利用供求关系失衡因素外，往往还利用这种买卖双方谈判能力失衡原因制定霸王条款来损害消费者的合法权益，自己获得巨大的利益。 另外，这种霸王条款之所以能够横行，背后也是借助了这些霸王企业的力量。商品房生产周期长、投入资金量大和价值高等特点决定了可购买的商品房商数量有限，单个开发商可能占有市场较大的份额，仅可以控制商品市场的价格，能够自由出入