房地产投资分析课件ppt第五章节.pptVIP

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 （1）如果该项目只有租售部分无自营部分，那么总投资是多少？ （2）如果该项目开发完成后用于租售，那么总投资是多少？ 如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 合 计 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 1 2 3 4 5 6 7 8 估算说明 金 额 项 目 序 号 表5-9 开发期税费估算表 单位：万元 12．不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。 注： 如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。 13．运营费用 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用等。 14．修理费用 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。 注：此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。 5.2 收入与税金估算 5.2.1 收入概述 收入是指房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。 5.2.2 收入估算 房地产投资项目收入的估算一般包括租售方案确定、租售价格确定和经营收入估算三个阶段。 1．租售方案确定 表5-10 房地产开发项目销售计划及收款计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元） 销售期间 第1期 第2期 … 第N期 合计 销售计划 面积 百分比 100% 收款 计划 期间 百分比 销售收入 百分比 销售收入 百分比 销售收入 第1期 第2期 第3期 … 第N期 总计 表5-11 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元） 序 号 项 目 名 称 建 设 期 经 营 期 第1期 第2期 第3期 … … … 第N-1期 第N期 1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 潜在毛租金收入 4 出租率/% 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入 表5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 万元 项 目 建筑面积（平方米） 售价（元/平方米） 2005年 2006年 2007年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商业部分 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 其他面积 总计 表5-13 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 万元 物业类型 初始租金 （元/平方米） 年 期 1 2 3 … … 14 15 总 计 入住率 地上商业部分 收入/万元 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 其他面积 总计 2．租售价格确定 在实际定价过程中一般有三种方法：一是成本导向定价法；二是购买者导向定价法；三是竞争导向定价法。 （1）成本导向定价法 ① 成本加成定价法。该方法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成（即利润率）来制定房地产的销售价格，用公式表示为： 单价=单位面积成本价×(1+利润率) ② 目标定价法。该方法是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法，用公式表示为 单价=(总成本+目标