房地产法 第四章节.pptVIP

第四章 房地产税收制度 契税 ，是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税， 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 房产税， 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 营业税附加， 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 印花税 ，指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税， 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 纳税保证金 指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 房地产交易手续费 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 房屋权属登记费 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。 土地收益金(土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 内容 一、房地产税收制度的概念 二、房地产税的种类 三、房地产税收应注意的问题 一、房地产税收制度的概念 房地产税收以房屋和土地为课税客体，是国家在房地产开发，流转、管理过程中，强制地向房地产纳税义务人征收的税赋。 房地产税收制度是国家以法律的形式规定的税种设置及征税办法的总和。  二、房地产税的种类 中国现行房地产税有 （一）房产税 （二）城镇土地使用税 （三）耕地占用税 （四）土地增值税 （五）契税 （一）房产税 1.房产税的概念 房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的评估价值（计税余值）或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。目前，我国房产税的征收范围仅限于城乡的生产经营性用房，而对于广大城市居民用于自己居住的房屋不征税。 征收房产税的法律依据是1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。 2.纳税义务人 房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。 房产税一般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，由经营管理的单位交纳； 房屋出典的，由承典人交纳；房屋产权存在纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交纳。 《中华人民共和国房产税暂行条例》 （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 （5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 3.征税对象和征收范围 房产税的征税对象是房屋。 房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。 房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。 4.计税依据 房产税的计税依据有两种： (1)从价计征 (2)从租计征  (1)从价计征 即按房产原值减除一定比例后的余值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10％至30％，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。 (2)从租计征 即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。 5.税率 房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2％； 依照房产租金计征的，税率为12％。 两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。 6.减免税 以下房产免缴房产税： (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产； (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； (4)个人所有非营业和出租的房产； (5)经财政部批准免税的