物权法第五章节.ppt

第五章 不动产所有权 第一节 土地所有权 一、土地所有权的概念和特点 (一)土地所有权的概念 土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权。土地所有权是最为重要的物权。 (二)土地所有权的特点 由土地的特殊品性所决定，近代以来土地所有权表现出以下特点： 1.土地所有权的公益性强于其私益性。 2.土地所有权优位向土地用益权优位的转变。 二、土地所有权的范围与空间权 (一)土地所有权的范围及其限制 土地所有权人的权利虽可及于地面上和地面下的必要空间，但在于其利益并无影响的前提下，不得排斥他人对地上空间和地身的利用。 (二)空间权的产生与发展 空间权是随着土地利用的立体化发展而逐渐形成的一种权利。依照空间权的法理，空间权可分为空中权与地中权、空间所有权与空间利用权等形态，而空间利用权除物权性的空间地上权、空间地役权外，还包括债权性的空间租赁权及空间借贷权。 三、我国的土地所有权制度 (一)我国实行土地的社会主义公有制 我国的土地所有权具有以下特点： 1.主体的限定性。 2.交易的禁止性。 3.实现手段的特殊性。 4.用途管制的严格性。 (二)国家土地所有权的特点 我国国家所有的土地所有权具有以下特点： 1.所有权的主体为国家。 2.所有权的客体具有确定性。 3.国家土地所有权可以因征收取得。 4.国有土地的使用权可以依法出让或者转让。 (三)集体土地所有权的特点 我国的集体土地所有权具有如下特点： 1.集体土地所有权的主体为农民集体。 2.集体土地所有权客体，为法律规定属于国家所有以外农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。 3.农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度；农民集体的成员，依法有权取得宅基地使用权。 第二节 房屋所有权与建筑物区分所有权 一、房屋所有权 (一)房屋所有权的概念与分类 房屋所有权属于建筑物所有权的一种，是指所有人在法律规定的范围内对其房屋独占性地支配并得排除他人干涉的权利。 根据房屋所处位置的不同，房屋所有权可分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。 根据房屋所有权主体不同，我国的房屋所有权亦有国家所有权、集体所有权、法人所有权及私人所有权之分。 从房屋所有权的主体数量和权利构成上，房屋所有权还可以分为单独所有权、共同所有权和区分所有权。 (二)房屋与土地的关系 房屋与其他建筑物、构筑物同属于地上定着物，与土地有着密切关系。关于二者的关系，有两种立法例。 一种是结合主义，即将房屋与土地结合作为一个不动产，房屋为土地的一部分，不构成独立的不动产。 另一种是多数国家采行的分离主义或分别主义，即房屋与土地各为独立不动产，但两者基于密切关系而有一定联系。 我国法律上采取分别主义。 二、建筑物区分所有权 (一)建筑物区分所有权的概念与特点 建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共用部分所享有的共有权的总称。 建筑物区分所有权具有如下特点： 1.内容的复合性。 2.专有所有权具有主导性。 3.权利主体身份的多重性。 4.流转上的一体性。 (二)专有部分的所有权 专有部分所有权，是建筑物区分所有人对建筑物中属于其独立所有的部分予以自由使用、收益、处分的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 (三)共有部分的共有权 共有部分的共有权，是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物专有部分外的共用部分所享有的占用、使用及收益的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 (四)共同事务管理的成员权 业主的成员权，是建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员之一所享有的权利和承担的义务。 第三节 不动产相邻关系 一、相邻关系的概念和特点 (一)相邻关系的意义 不动产相邻关系简称为相邻关系，是指相互毗邻或邻近的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。这种权利义务关系从权利角度讲，又称为相邻权。 相邻关系的实质是相邻的不动产所有人或使用人行使其权利的扩张或限制，这种限制既不损害所有人或使用人的合法权益，又给予了相邻他方必要的方便，有利于增进物的利用效益和社会的安定团结。 (二)相邻关系的特点 相邻关系作为所有权的一种限制，具有如下特点： 1.相邻关系的主体是相邻近的不动产所有人或使用人。 2.相邻权的客体不同于一般物权的客体。 3.相邻关