第六章节 房地产定价.pptVIP

第五章 房地产定价第一节 房地产价格分析;2、前期工程费 指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可 行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平 整等费用。 3、基础设施费 指土地、房屋开发过程中发生的供水、供 电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿 化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 ;4、房屋建筑安装工程费 指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安 装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工 程费和设备费。 5、配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开 发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用 ，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托 、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 ;6、开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场为开发房地产而发生的各项间接费用， 包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费 等。 ;（二）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需 的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 （三）税金 包括营业税、城市维护建设费、教育附加费 （四）贷款利息 （五）投资利润 ;二、房地产价格的影响因素 1.成本因素 成本是楼盘定价的下限 2.供求因素 需求是楼盘定价的上限 3.竞争因素 产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型 等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之 ，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争 力也越弱。;三、房地产产品的定价目标 1.以获取利润最大化为目标 2.以提高市场占有率为目标 案例： 北京城建集团开发的北京望京小区其定价目标 就是提高市场占有率。由于该小区超大规模的综合 开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊 薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成 本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。;3.以保持市场价格稳定为目标 例如新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价 策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同 4.以维持企业生存为目标 2008年万科总裁郁亮表示，万科本轮降价是顺应市 场，保证成交量。郁亮强调一个成交量低迷的市 场，不是一个健康的市场，必须要让它活跃起来。 从现阶段看，万科把生存放在第一位。;第二节 房地产定价方法; 案例：房地产的成本利润率到底有多高？ 广州龙光项目总建筑面积约28万平方米，以 10%造别墅计，别墅建筑面积2.8万平方米，即便以 单价1.5万元/平方米计，可回款4.2亿元。除去1300 元/平方米的地价，即便建设成本高达3000元/平方 米，销售利润率也能达到70%以上、成本利润率则超 过240%。如果加上限价房部分，该项目回款总值可 超过14亿元，平均销售利润率至少在33%以上。 ;2.目标收益定价法 它是在项目投资总额的基础上，按照目标收 益率的高低计算售价。其计算步骤为： （1）确定目标收益率 （2）确定目标利润 目标利润=总投资额×目标收益率 （3）计算售价 单位产品价格=（总投资+目标利润）/预计销量;如某房地产企业开发某一楼盘，总开发成本 为1.5亿元，投资回收期为4年，预计销售20 万平方米，问该小区的平均售价为多少？ 解：目标投资利润率=1/4×100%=25% 目标利润=15000万元×25%=3750万元， 每平方米价格=（总成本+目标利润）/预 计销量 =（15000万元+3750万元）/20万平方米 =9375元/平方米;3.盈亏平衡点定价法 是一种以企业总成本与总收入保持平衡为依据 来确定价格的方法。 销量×价格=固定成本+单位变动成本×销量 价格=固定成本/销量+单位变动成本 例如某房地产企业开发某楼盘，固定成本 30000万元，预计销量35万平方米，产品的单 位变动成本为2000元/㎡，则该产品的盈亏平 衡点价格=30000万元/35万㎡ +2000元/㎡ =2857（元）;二、竞争导向定价法 1.随行就市定价法 即企业按照市场同类产品价格水平来定价 的定价方法。 适合于：垄断竞争市场、完全竞争市场、 供不应求的市场 例如2005年以前，房地产行业的确是暴利， 盖个房子就能卖出去，房价跟着市场走就是了。 ;2.竞争价格定价法 即根据本企业产品的实际情况及与竞争对 手的差异状况来确定价格。 （1）产品本身无突出特点，价格战成为首选 案例1： 2001年凤凰城和国展家园在北京三环的竞争堪称 经典。凤凰于国展家园机会同时开盘，面对同样 一批客户，且大户型定位比较一致而形成了明显 的竞争，2000年下半年，国展家园以上万元的单 价率先开盘，凤凰城并未动作，稍后凤凰城开出;了令人吃惊的低价，内部认购起价为5800元/ ㎡ ，正式