第十章节 房地产投资风险.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 四、风险吸收分析法 （一）方法概述 风险吸收分析法需要计算项目的风险吸收率（risk absorption ratio）。 这一比率表明了一投资者可接受项目所能吸收的风险数量。 该方法基于净现值年金（annualized net present value, ANPV）的 概念。净现值年金决定了每年的现金流量可以减少的最大量（净 现值不得为负）。风险吸收率等于股本现金流的净现值年金除以 原始股本投资额。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §10-2 房地产投资风险的初步测量方法 四、风险吸收分析法 （一）方法概述 该比率表明了每一元投资吸收风险的能力，常用来比较不同 规模的项目。在其他风险和收益等条件相等的前提下，应选择风 险吸收能力强的项目。风险吸收率越高，项目的风险吸收能力就 越强。 （二）案例分析 D项目股本现金流量见下表，投资者对于该项目要求的内部收 益率为15％，这一贴现率下的5年期年金现值因子为3.352，将净现 值（7810）除以5年期年金现值因子（3.352），得到该项目的净现 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §10-2 房地产投资风险的初步测量方法 四、风险吸收分析法 （二）案例分析 年金为2330元（7810／3.352＝2330）。这就表示只要该投资项目 每年的现金流出不超过2330元，该项目就是可接受的。本例项目 的风险吸收率为净现值年金除以原始股本投资额，即2330／25000 ＝0.093。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §10-2 房地产投资风险的初步测量方法 一、敏感性分析法概述 在项目的整个投资周期内会有许多不确定因素对其收益产生 影响，敏感性分析就是用来分析投资决策中这些不确定因素影响 程度的方法。 通过该方法，可以分析初步可行性分析和现金流贴现模型中 各自变量即不确定因素的变化如何影响项目决策指标。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §10-3 敏感性分析法 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 房地产投资敏感性分析的步骤： 1、选择经济评价指标。进行敏感性分析时，应选择最能反映项目经济效益的指标作为分析对象，房地产投资项目的敏感性分析可以围绕内部收益率、净现值、投资回收期、投资利润率等经济指标进行。 2、选择不确定性因素（敏感因素）并确定其变化范围。 不确定因素的特点通常有两个：一是因素在可能变动的范围内的变动结果将会比较强烈的影响经济评价指标；二是因素变动的可能性大，并且其变动将很有可能对造成不利的影响。 §10-3 敏感性分析法 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 对于房地产项目来说，在项目不同的阶段应该选择不同的不确定性因素。如在获取土地使用权阶段，主要的因素有土地的区位、土地取得费、土地开发费、容积率限制等；在开发建设阶段，主要的因素有建设期、建安费用、建筑面积等；在经营阶段，主要的因素有租售价格、出租期、出租率或空置率、基准收益率或折现率、税金等。 确定不确定因素的变动范围的方法是根据房地产业的统计资料、房地产企业的生产经营资料、专家的经验和市场调查的结果作出综合性的估计。 §