第十章节 法规.pptVIP

《暂定资质证书》有效期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营状况，延长其有效期，但延长期不超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起，1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。 3）房地产开发企业的管理 国务院建设行政主管部门负责全国房地产企业的资质管理，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理。 一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。 4）房地产开发企业年检制度 房地产开发企业实行年检制度，对不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降低或注销资质证书。有下列行为之一的，吊销资质证书，并处1万元以上3万元以下罚款： 1）隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的； 2）无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格； 3）工程质量低劣，发生重大工程质量事故的； 4）超越资质等级从事房地产开发经营的； 5）涂改、出租、出售、转让、出卖资质证书的。 2.房地产开发项目管理 1）确定房地产开发项目的原则： ⑴确定开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求，按规定需要经计划主管部门批准的，应当报批，并纳入年度固定资产投资计划； ⑵开发项目应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善生态环境。 3.土地使用权的取得 《房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律规定的可以采用划拨方式除外。 土地使用权出让或划拨前，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门审核，审核内容包括：1）房地产开发项目的性质、规模、开发期限。2）城市规划设计的条件；3）基础设施和公共设施的建设要求；4）基础设施建成后的产权界定；5）项目拆迁补偿、安置要求。 4.房地产项目资本金制度 1）项目资本金 指在总投资中，由投资者认购的出资额，投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。 2）出资方式 货币出资，或实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但须经过有资格的资产评估机构依法合理评估其价值，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 3）房地产项目资本金 《国家房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2004年，国务院为加强宏观调控，将房地产开发项目（经济适用房除外）资本金比例由20%提高到35%。 5.不按期开发房地产项目的处理 房地产开发企业应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工的，可征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 不征收闲置费情形： 1）因不可抗力因素造成的开工延期； 2）因政府有关部门行为形成的延期； 3）因动工开发前期产生的不可预见情况造成延期。 6.开发项目质量责任制度 1）房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任 2）对质量不合格的房地产项目处理方式 商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构不合格的，购房者有权退房，给购房者造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。 7.项目手册制度 项目手册制度是指政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律法规规定，是否按照合同约定进行建设而建立的一项动态管理制度。主要对其是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行建设，预收款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等方面。 房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在开发项目手册中，并定期送房地产主管部门备案。 第三节 房地产交易 一、房地产交易概述 房地产交易包括房地产的转让、买卖、 抵押、租赁，以及房地产流通过程中的各种经营行为。 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律、行政、经济等手段，对房地产交易活动行进指导、监督等职能。 房地产交易管理机构包括建设部，各省、自治区直辖市房地产管理局，各市、县房地产部门及其授权的房地产交易管理所。 二、房地产转让 1.概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其实