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第四章 房地产评估 * * 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 二、房地产评估的程序 ——实地勘察 例：对房地产评估的现场勘查阶段，下列需要勘查的项目中，哪两项最为重要（ ）。 A.自然景观 B.周围环境 C.人文景观 D.面积 BD 一、土地使用权及其性质 第二节 土地使用权评估的特点 （一）定义 —— P102 （二）性质 属于无形资产中的对物产权 例：我国城镇土地市场实质是（ ）的让渡市场。 A.土地所有权 B.土地使用权 C.土地收益权 D.土地租赁权 B 例1： 土地规定的经济地理位置具有（ ）。 A.不可位移性 B.可垄断性 C. 多样性 D.可变性 D 例2：土地的自然特性有（ ）。 A.土地面积的有限性 B.土地使用价值的永续性 C.用途的多样性 D.可垄断性 E.不可替代性 ABE 二、土地资产的特性 自然特性、经济特性 三、土地资产的价格体系 （一）一级市场（政府批租市场） 基准地价、标定地价、土地使用权出让底价 例1：不属于宗地地价的是( ) A、标定地价 B、土地使用权出让金 C、土地使用权出让价 D、基准地价 D 2、城镇土地的基准地价是（ ） A、某时点城镇土地单位面积价格 B、某时期城镇土地单位面积价格 C、某时点城镇区域性土地平均价格 D、某时期城镇区域性土地平均价格 D 3、城镇土地标定地价是（ ） A、某时点城镇宗地地价 B、某时期城镇宗地地价 C、某时点城镇具体宗地地价 D、某时点城镇具体宗地地价 D （二）二级市场（竞争性市场） 转让价格、出租价格、抵押价格 四、土地资产价格的特征及影响因素 （一）特征 B （二）影响地产价格的因素 例：地价是( )的资本化。 A.土地成本 B.地租 C.利润 D.土地投资 一般因素、区域因素、个别因素 五、土地使用权评估的原则 （一）替代原则 例：某一宗地用于住宅开发的价值为300万元，用于商业大楼开发500万，用于工业厂房开发280万元，规化确认该土地可用于住宅或工业，该宗地的价值应评估为（ ） A、500万元；B、300万元；C、280万元；D、360万元 （二）最有效使用原则 B （三）变动原则 （五）贡献原则 （四）供需原则 例：土地使用权评估的原则有（ ）。 A.替代原则 B.最有效使用原则 C.合法原则 D.供需原则 E.贡献原则 ABDE （一）按土地权属类型分类 土地所有权 划拔土地使用权 出让土地使用权——注意出让的最高年限 P119 集体土地所有权 第三节 土地权属及其处置 （二）按土地权属处置分类 出让方式、直接投资入股方式、租赁方式 第四节 土地使用权评估的方法 一、土地使用权评估的市场法 （一）公式 ——P124 （二）步骤 1.选取比较案例 2.进行修正 （1）交易情况修正 （2）交易时间修正 （3）区域因素修正 （4）个别因素修正：土地使用年限、容积率等 3.确定土地评估值 0 0 1.1 0 1998 ？ G 0 1% 1.3 0 1998 700 F 2% 0 1.6 -1% 1997 750 E -1% -1% 1 0 1996 600 D -2% 0 1.4 5% 1994 700 C -1% 0 1.1 0 1995 610 B 1% 0 1.3 1% 1995 600 A 个别因素 区域因素 容积率 交易情况 交易时间 成交价 宗地 例题： 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 二、土地使用权评估的收益法 （一）定义 ——P132 （二）收益法的应用条件 ——确定土地收益、土地还原利率、土地收益年限 （三）基准地价系数修正法 ——市场法的一种特殊状态 以当地政府颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行修正，求得待估土地评估值的方法。优点是适用于进行大量评估和迅速评估 （