《物权法》物业管理及影响.pptVIP

《物权法》出台  对物业管理的影响;建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在讲到“物业管理权利和财产权利相对应”的原则时，就明确地说《物业管理条例》吸收了发达国家建筑物区分所有权理论。可见，“建筑物区分所有权”制度既是《物权法》创设的重要制度之一，也是《物业管理条例》最重要的立法基础，而且《物权法》有关业主的建筑物区分所有权的条款很大程度上吸纳了《物业管理条例》的相关规定和成熟经验。;《物权法》是通过建立“建筑物区分所有权制度” 这样一座桥梁，而对物业管理产生直接影响的。《物权法》的出台，《物权法》对建筑物区分所有权的规定，将对规范物业管理行业、减少各种不必要的纠纷产生重大意义，因此，不会对物业管理行业的发展产生逆反性的振荡，恰恰相反，贯彻实施《物权法》，实现《物业管理条例》与《物权法》的接轨是无障碍的，是切实可行的。从政府规章上升到法律层面规制物业管理是中国物业管理法制建设的进步，也是我国物业管理发展新的里程碑。;二、什么是“建筑物区分所有权”？;建筑物区分所有权，是一种特殊的综合型的、复合性的不动产所有权。由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权和对建筑物的管理权（成员权）构成。其中专有所有权是核心，取得了专有所有权也就意味着有后面二项权利，丧失了专有所有权也就意味着丧失了后面二项权利。区分所有人可以占有、使用共用部分。区分所有人可以自己管理区分所有建筑物，也可以委托物业公司管理，前者称为自主管理，后者称为委托管理。 ;案例： 王某申请自建三层楼房获得批准，途中因其子出事导致经济困难，于是只盖了两层，并把第二层楼卖给了张某，签订了买卖合同并到有关部门办理了过户手续。两家相处和睦，随着王某经济条件的好转，王某打算盖上第三层楼房，与张某发生了争议。张某认为其买下了第二层，因此不同以王某在其楼顶加盖第三层楼，王某认为其有合法的盖三层的权利，张某应该排除妨碍。两家对薄公堂。;专有所有权概念;共用部分持分权概念;我国台湾地区公寓大厦管理条例规定的共用部分包括：（1）专有部分以外的其他部分，如电梯、走廊、屋顶、地下室。（2）不属于专有之附属建筑物，此又可分为两种：第一，建筑物之附属物，如排水设备、给水设备、空调设备、防火设备、各种配管线等。第二，建筑物之附属设备，如天井、水塔、消防设备、游泳池、停车场、建筑物之照明设备等。 ;成员权概念;三、《物权法》构建建筑物区分所有权的概括解读;第七十三条，场所明确了建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其它公共场所、设施的归属。 第七十四条，特别就车位、车库的归属作出规定。 第七十五条，规定了业主对建筑物管理的组织机构，以及政府主管部门的作用。 第七十六条，规定了业主共同决定的事项内容及决定方式和投票权数。;第七十七条，对改变住宅用途作出了更严格的规定。 第七十八条，规定了业主大会、业主委员会决定的效力。 第七十九条，设立了维修资金制度。 第八十条，规定了建筑物共有部分费用的分摊与收益分配的原则。 第八十一条，规定了业主管理建筑物的合法方式。 ;第八十二条，规定了业主与物业服务企业、其它管理人的关系。 第八十三条，规定了业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务（规定了业主违反法律以及管理规约的救济权）。;第四部分 《物权法》对物业管理体制的影响;1、专有部分的界定;2、共有部分的界定;3、建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的界定;4、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库约定归属的界定;第三，如果允许开发商保留所有权，而开发商将车库对外出售，这就意味着后来搬进小区的人，难以获得车库。因为有些人购买了多个车位，这样可能造成车位闲置。而且，出售给第三人，可能影响小区的安全。允许开发商保留所有权，这就刺激了车位价格的上涨，其实就保护了开发商的利益，而损害了业主的利益。 第四，车库是专有部分的配套设施，它和专有部分是不可分割的，应当作为共有部分的客体。和电梯、楼道等一样，都是为了发挥专有部分的效用，而必须配套的设施。 ;（2）关于约定归属说;《物权法》通过约定来解决归属具有以下几个方面的必要性：;第三，有利于对车库有效利用和管理。车库是一个整体，如果再区分各个车位，简单地归业主所有，也无法找到一个合适的标准，将各个车位公平地划分给每个业主。如果要归业主共同管理，怎么协调是一个大问题。在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低。这势必也会引发诸多纠纷。 第四，有利于鼓励开发商修建车库。多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，造成了目前城市车位紧张的状况，停车难的问题非常突出，当然，这也与我们汽车市场发展太快有关系。;(二）业主所有权的内容和限制（所