中国房地产价格及走向及趋势.docVIP

中国房地产价格的走向及趋势 摘要 关键字 一 现状分析 从2010年4月开始，针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力二、当前房地产调控处在关键时期，调控不能放松，一是部分城市房价偏高的状况尚未根本改变。依据国际通行的房价收入比指标衡量，目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力，部分城市房价仍需向合理水平进一步回归。 二是促使房价反弹的因素依然存在。目前国内各项人民币存款已经接近80万亿元，其中城乡居民储蓄存款接近34万亿元。由于国内投资渠道相对有限，在通胀的背景下，各类资金更热衷于投向房地产，将其作为资产保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情况下，如若放松调控，被迫离场的投机资金会卷土重来，将引发房价的强烈反弹，进而再度加剧资产泡沫集聚的风险。近期，央行三年来首次下调法定存款准备金率，市场流动性紧张的状况会有所改善。只要流动性增加，就会有相当部分资金通过多种途径流入房地产领域。在这种情况下，如果再放松调控，势必有更多资金涌入房地产市场，造成房价反弹，增大通胀压力，使调控成果前功尽弃。 三是房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在。2003年以来，房地产市场快速发展，房价上涨过快，导致很多企业、机构和个人纷纷利用各种资金投资房地产，通过投机炒房获取高额利益者大有人在。在利益驱动下，大量资金抽离实体部门，向房地产领域过度集中，对实体经济产生“挤出效应”，使得在应对金融危机中艰难复苏的实体经济“失血”，给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。目前，这种“挤出效应”的基础并未完全消除，一旦放松房地产调控，房价、地价出现反弹，必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域，造成泡沫进一步聚集，而实体经济则会进一步萎缩。这种资源的严重错配，将给我国经济发展、产业升级、技术创新带来冲击。 四是房地产行业调整尚未取得显著进展。十几年来，我国房地产行业发展很快，数量和规模迅速扩张。目前，国内房地产开发企业超过8万家，但多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间融资，发展方式粗放，经营管理和服务水平不高，行业秩序仍待治理和规范，行业调整尚未取得实质性进展。从发展阶段看，单纯依赖数量扩张的空间已经不大，迫切需要逐步提高行业集中度，优化行业结构，转变发展方式，提高行业竞争能力。 五是城市房价居高不下，将提高城市化门槛，抑制城市化进程。我国经济可持续发展要靠扩大内需，而内需最大的潜力在于城市化。房地产业与城市化发展密切相关。如果房地产健康平稳发展，将成为城市化发展的重要动力，但如果房价在一个时期过快上涨，则将大幅提高城市化的门槛，提高生活和商务成本，增大城市化的成本，影响城市功能的实现和竞争力的提升，影响农业人口向城市的有序转移，并进而影响到经济的可持续发展和城市居民生活质量的提高。 上述分析表明，当前调控正处在关键时期，应坚持调控不动摇。 二 存在问题 中国购房者购房信心下降，租房者租金加速上升；金融潜在风险或存，但房地产贷款质量依然较高；土地价格滞胀，土地市场趋冷；住房信贷供给增速放缓，保障房资金需求缺口仍存；房地产市场调控最严厉，住房保障最给力，住宅的民生性质重新得到确认。中国正处于房地产周期的衰退阶段。政府、开发商和投资者应顺应时势，及时调整其行为策略。房地产开发企业，应放弃政府救市期盼，尽早降价求生存；投资者，应细心观察，稳健决策，谨慎入市抄底。中国住房刚性需求与持币观望将相互交织；房地产信贷或现审慎放松；调控效果显著，市场或会“软着陆”；住房信贷资金供给有望小幅回升。导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 　　1.房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。 　　城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于進一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年，全国城市房