房地产开发企业收入及核算.doc

房地产开发企业收入的核算 房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：一是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。本章主要介绍房地产开发企业收入的来源、收入的实现以及收入的核算。 第一节? 房地产开发企业收入核算概述 一、房地产开发企业经营收入的构成??? 经营收入是指房地产开发企业在生产经营活动中由于房地产开发、销售商品和提供劳务等而取得的收入，房地产开发企业的经营收入分为主营业务收入和其他业务收入两部分。??? 主营业务收入是指从事主要经营活动所取得的收入。在企业的经营收入中，主营业务收入是主要部分，它直接影响企业的经济效益。房地产开发企业的主要业务是从事土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程开发等，因此房地产开发企业的主营业务收入主要是房地产的经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收人、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收人等。??? 其他业务收入是指从事主营业务活动以外的其他业务活动所取得的收入。其他业务收入是主营业务收人的补充，房地产开发企业的其他业务收入主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收人和固定资产出租收人等。另外，房地产开发企业还可能从事多种经营，比如有附属的商业、饮食服务业等等，从事多种经营取得的收入也应属于其他业务收入的范围。 二、房地产开发企业经营收入的确认??? 经营收入的确认是指何时登记经营收入。一般来说，经营收入的确认应以权责发生制为基础，而不是以是否收到货币资金的收付实现制为基础。按照企业会计准则的规定，企业应当在发出商品、提供劳务、同时收讫或者取得索取价款的凭据时，确认经营收入。由此可以看出．企业确认经营收入，应符合两个基本条件：第一，是物权转移，即企业已经发出商品或产品，或者已经提供劳务；第二是已经收到商品或产品的价款，或者得到了收取价款的凭据。房地产开发企业在确认经营收入时，应结合房地产开发企业的经营特点具体应用会计准则。例如，房地产开发企业由于开发建设的周期长，投资的数额较大，在房屋建设过程中，一般采取预收购房订金的形式，筹集资金，向购房单位或个人收取的这一部分购房订金不能在取得款项时就确认为是企业的经营收入．因为，向购房单位收取的预收款项，不符合确认经营收入的两个基本条件，也不能反映合同的完成程度。??? 根据确认经营收入实现的两个基本条件，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业经营收入的确认分为以下几种情况：??? 1．房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交给买主时，作为销售实现。??? 2．房地产开发企业代建的房屋和代建的工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。??? 3．房地产开发企业采取赊销或分期收款销售办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次转为收入，但是必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。??? 房地产开发企业采用分期收款方式销售开发产品，买卖双方订有合同，卖方已将产品提交给买方，开发产品的所有权已经转移，就可视为营业收入实现。但是采用这种销售方式，由于收款期限长，应收账款的金额大，带有很大的不确定因素，具有一定的风险性。因此，采用分期收款方式销售土地和商品房的，不应在交货时确认全部的经营收入，应当根据合同的规定来分期确认经营收入的实现。??? 4．房地产开发企业出租开发产品，应该在出租合同(或协议)规定日期收取租金时，作为收入实现；如果合同规定的日期已到，租用方未付租金时，仍视为经营收入的实现。 第二节? 房地产开发企业经营收入的核算 一、经营收入的核算??? (一)经营收入核算的类别??? 房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租开发产品所取得的经营收人，应设立“经营收人”账户。“经营收人”账户的贷方登记本期实现的经营收入，借方登记期末结转的经营收人、销售退回、销售折让和折扣，期末结转后，该账户应无余额。“经营收入”账户应按照经营收入的类别设置明细账，进行明细分类核算，设置的主要明细账户有：“土地转让收入”、“商品房销售收人”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收人”等。 1．土地和商品房销售收入的核算??? 房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应该在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售的实现。对于当时收到款项