房地产投资及概念和分类.docVIP

一、房地产投资的概念和分类（一）房地产投资的概念房地产投资是指将资本投入房地产经济活动，以获得利润的经济行为。房地产投资是指房地产开发经营活动中，以预期收益或社会效益为目的的资金投入及其运动过程。房地产投资是指国家、企业或个人为达到某种目的，投入房地产开发经营、管理和服务的资金。（二）房地产投资的分类 按投资主体的地位分类 卖方投资 买方投资 按投资客体分类 住宅用房 非住宅用房（工业用房、商业用房、市政公用设施用房等） 土地 按资金来源渠道分类 国内资金（财政资金、企业资金、个人资金） 国外资金 按投资方式分类 直接投资 间接投资 按投资目标分类 盈利性目标 非盈利性目标* 房地产投资目标的多样性 利润最大化 本金的安全性 较大的现期收入 稳定的远期收入 资金的流动性 防范通货膨胀房地产实业投资 土地开发投资新区土地开发投资旧城区土地再开发投资 房屋开发投资住宅用房开发投资非住宅用房开发投资旧城区房屋改造投资 房地产经营投资房地产的出售、出租、转租、互换等经营的投资 房地产中介服务的投资房地产的工程咨询、价格评估、财务、律师、经纪等中介服务的投资 房地产物业管理的投资（二）房地产证券投资 房地产企业股票 房地产企业债券〔注〕房地产投资的基本形式从房地产投资的基本形式来说，主要分为两类：1. 从购地开始的开发投资。投资者赚取的是开发利润，风险较大，但回报亦丰厚；房地产开发投资，是投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房屋及附属构筑物，然后将其推向市场进行销售，将房屋转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，实现开发商的预期收益。2. 物业建成后的置业投资。投资者有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产置业投资（或物业投资）的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手房，这类投资的主要目的，是将购入的物业出租给最终使用者，获得较为稳定的经常性收入，这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业投资时，可以转售给另外的物业投资者，并取得转售收益。（一）房地产投资的优点 收益性的多样性 销售收益 租金收益 负债经营的收益 能够得到税收方面的好处物业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后以净经营收入为基数按固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着年月的增长，每年的净收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，致使物业投资者账面上的净收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。 较强的增值性由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的不断上升。因此，房地产投资具有增值性。 城市用地用房的需求扩张性城市化趋势公用设施的需求居民生活水平的提高 城市用地用房的供给有限性土地数量有限农村土地转化为城市土地受限制房屋建造的高度（层数）受限制 良好的保值性由于房地产是为人类生产、生活所必需的，即使在经济衰退时期，房地产的使用价值也是不变的，所以房地产投资是有效的保值手段。 房地产有抗通货膨胀的能力 房地产的转租可减轻财务损失 房地产的出租有较稳定的收入 易于获得金融的支持。一般来说，金融机构认为，以物业作抵押是保证贷款者能按期安全地收回贷款的最佳方式，因为除了投资者的资信情况和自有资金收入的数量外，物业本身是一种重要的信用保证。且金融机构看到，通常情况下物业租金收入就能满足投资者分期付款对资金的需要，所以金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，而且还能在利率上给予优惠。 能提高投资者的资信等级由于拥有物业并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有物业变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高物业投资者的资信等级。获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。（二）房地产投资的缺点 资金占用量大一般来说，不论是开发投资还是物业投资，所需资金常常高达几百万、几千万甚至上亿元，即使要求投资者只支付20％的自有资金用作前期投资或首期付款，也会使众多的投资者望楼兴叹。 资金周转较慢 回收期较长除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，物业投资的回收期，少则十年八年，多则三五十年甚至五六十年。因此，并不是所有投资者都能承受这么长时间的资金压力。 投资风险较大 需要专门的知识和经验。从事于房地产投资，所需要的知识和经验是多方面的，即要求投资者具备有关房地产方面的专业知识，也要求投资者具备相应的物业管理经验。很显然，只有少数的人才具备前面提到的房地产投资者应具备的素质