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　　中小城市物业管理特点、问题及提升策略 　　我国物业管理自20世纪80年代初起步，至20世纪90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。 　　随着我国中小城市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上提高了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化进程等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，既是企业行为，又有社会问题性质，所以备受人们关注。在这种背景下，探讨和分析我国中小城市物业管理及其发展问题，对于进一步规范管理，健康发展中小城市物业管理工作，逐步提升物业管理水平，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，显然具有重要的现实意义。 　　一、现阶段我国中小城市物业管理的特点 　　物业管理作为房地产开发链条最末端的售后服务环节，同样是房地产业的重要组成部分，对城市建设和经济发展的贡献率应与房地产开发统筹考量，不可肢解。物业管理具有三个特征:一是社会公共性。现代物业管理将物业的所有权、经营权和使用权相分离，物业公司受托业主，将零散的、所有权归属不同的物业集中实行社会化管理，实际上具备了准社会公共管理性质，客观上承担了政府应承担的相当一部分社会管理责任，也对当地经济发展和社会稳定起到了很大的作用。二是管理专业性。因为物业公司具有专业资质、专业人员、专业设备和专业技术，在提升物业品质、延长物业使用寿命、创造物业价值和调节业主矛盾、提升人民群众的生活满足感等方面发挥着其他行业无法替代的作用。三是服务商业性。物业管理从初期进入到后期运行，都依据市场化运作，是一种经营性行为，所提供的商品是服务，方式是等价有偿。 　　现阶段，我国中小城市物业管理概括起来有如下几个特点: 　　(一)起步晚 　　相对于沿海发达地区，我国内陆中小城市的物业管理滞后10多年，20世纪90年代中后期才有了真正意义上的物业专业公司，比房地产规模开发也要滞后数年。目前，有一定数量的行政、企事业单位房改房宿舍区开始摆脱后勤福利型管理模式，逐步向社会化、专业化、规范化物业管理方向转移，并初见成效，无论管理水平还是业主满意程度都比较高。另外，部分物业项目开始打破谁开发谁管理、物业公司依附于开发商的状况，物业服务公司以独立法人资格自主运营，开始走向社会承揽物业服务项目，物业管理的市场化运作、社会化发展趋势初步显现。 　　(二)规模小 　　近年来注册的物业企业虽然成倍增长，但普遍规模小、生存难，离品牌物业企业尚有漫长的路要走。经过多年的努力发展，物业管理的服务项目从简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等多方面、多层次的内容，物业管理服务内容不断拓展，服务水平不断提高。物业管理覆盖面也从原来单一的住宅小区，开始向办公楼、大厦、工业区、商业街、市场等物业项目延伸，实施规范化物业管理的物业项目越来越多，覆盖面不断扩大。 　　(三)业主认知度低 　　作为内陆中小城市，起初是大多数业主对物业管理感到陌生，而后还有一个漫长的适应过程，加之居民收入不高，所以对物业管理模式一时难以接受。 　　(四)政府扶持力度不够 　　物业管理作为一项新兴的服务性朝阳行业，其潜在的作用还没有被城市领导和职能部门认知，政府没有从经费、税收、劳动力培训、社会保险等方面给予必要的扶持，甚至刁难、掐脖子现象时有发生，更没有从扶持本地产业的角度，培育本地物业企业发展。 　　(五)职能部门监管不力 　　资质准入无效管理，导致社会闲散人员随意介入物业管理行业。部分职能部门公职人员随意插手物业竞争，导致竞争无序。对开发企业的约束无力，导致物业遗留问题成堆，业主和物业服务企业矛盾一时难以破解。 　　二、中小城市物业管理存在的问题 　　总的来看，我国中小城市物业管理工作是在学习中前进，在探索中发展，物业管理总体发展趋势是积极的、健康的，但也面临着诸多困难和问题。 　　(一)物业行业管理体制不健全 　　物业管理涉及房产、城建、行政执法、公安、环卫、交通、消防、工商等诸多部门，需要有一个协调机构统筹管理，需要市、街道办、居委会三级联动，条块结合，齐抓共管。然而，目前还看不出政府部门有这方面的意愿，许多中小城市也没有根据国家《物业管理条例》，结合本地实际制定实施办法或管理规定的动议。缺乏整体的战略部署，依然停留在出了问题头痛医头、脚痛医脚的水平。水、电、通信、X络等企业只管收益，不承担义务。市场培育不健全，基层组织和职能部门缺位与越位现象同样严重。 　　 　　(二)老旧、新建小区问题较多 　　包括原有单位宿舍、小规模改造小区和移民小区等在内的老旧小区，由于规模小，没有维修基金、设施设备缺失或不到位，年久失修管理成本高，物业服务收费标准低等原因，多数没有正规的物