2016年全国典型城市房地产市场分析年报.pdf

中估联行研究院 Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 全国典型城市房地产市场分析报告 2016年第 12期 经济缓中趋稳 市场先扬后抑 调控因城施策 城市分化继续 2016年全国典型城市房地产市场分析年报 第一篇 宏观经济分析 第二篇 重要经济政策回顾 第三篇 楼市调控政策回顾 第四篇 房地产市场分析 第五篇 市场展望 中估联行研究院 2016年全年市场概览 去库存是2015年中央经济工作会议提出五大重点任务之一，贯穿了整个2016年，截至 2016年底，国家统计局20 日发布数据显示，全国商品房待售面积达6.95亿平方米，比上年末 下降3.2%。中估联行研究院通过对监测的13个一线及二线市场的去化时间比较，2016年每个 城市的平均去化时间均较2015年缩短1.4个月，在去库存政策背景下，一边是一二线部分城 市房价上涨过快，一边是三四线城市销售依旧乏力，于是一线城市与部分热点二线城市在 2016年四季度集中展开多轮房地产调控，政策收紧预期越发强烈。 投资：全年增速回稳 2015年，我国房地产开发投资增速为1.0%，其中住宅投资增长0.4%。2016年初在新开工 面积增速加快、土地购置回暖带动下，房地产开发投资额逐步回升，全年全国房地产开发投 资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），其中住宅投资增长6.4%； 尤其是2016年4月增速达到7.2%，为2015年下半年以来最高。而进入2016年下半年，受全国 土地供给持续收紧，部分热点城市供地政策变化等因素影响，投资增速进入平台波动期。 市场：成交量价共创新高 2016年全国商品房成交量价均创新高，国家统计局日前发布的2016年全国房地产开发投 资和销售情况数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销 售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新历史纪录。 房价：快速攀升，触动政策调控机制 2016年初，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。二 季度房价涨幅均超过7%。三季度房价涨幅进一步加快，多达12座城市单季度房价涨幅超过10%， 并最终引发了9月底开始的新一轮调控。受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增速确 实明显放缓，从全年房价涨幅来看，热点城市依旧领先。 土地：量跌价涨，地王频现 全国土地成交面积同比回落，成交金额不断上升。2016年房地产开发企业土地购置面积 22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点；而土地成交价款同比 增速持续正增长，且三季度加速上扬，到12月末，土地成交价款累计达到9129亿元，已超过 2015年全年金额，累计同比增速高达19.8%，创下自2014年以来新高。据最新统计，2016年 全国共计成交336宗单价、总价地王，数量再创新高。大体上，总价地王集中在一线城市及 部分热点二线城市；单价地王则绝大部分集合在一线城市。2016年热点城市土地的价格涨幅 敬请参阅结尾处的报告说明 1 中估联行研究院 已经远远超过了房价涨幅，而地价的上涨又再一次促使房价攀升，形成了地价房价之间的联 动。 报告要点：  宏观经济：2016年国民经济运行保持在合理区间，经济发展新常态特征更加明显；2016 年消费价格温和上涨，生产价格由降转涨，反映出经济运行中积极变化累积增多、市场 形势稳中向好； 