我国城市宏观级差地租的形成及其对发展的影响.docVIP

　　我国城市宏观级差地租的形成及其对发展的影响 　　城市宏观级差地租是我国土地国有制度下的特色产物，近年来国内学者对宏观级差地租的研究逐渐成为热点。饶会林首次提出了宏观级差地租的概念和内容，完善和发展了我国地租理论。夏永祥将宏观级差地租区分为I、II、III和IV，并结合我国东中西部情况进行了阐述。 　　王宝铭研究了利用不同模型对级差地租的测算以及在地价评估中的应用。王雅莉和苗丽静指出我国应建立宏观级差征收制度，提高城市的土地利用效率，促进城市土地管理体制改革。饶会林和王雅莉将城市宏观级差地租划分为区位级差地租、功能级差地租和规模级差地租，并分析了宏观级差地租成因，提出了建立宏观级差地租制度的方法，还建议中央政府应征收三分之一的宏观级差地租总额。邢福俊从城市微观地租和宏观地租的结合进行分析，指出我国城市地租运行中的问题，得出城市地租应以货币地租为基础来实行。 　　兰宜生和郭立平对上海、郑州和西安三地的土地出让金代表的级差地租进行了分析，并对三地的地价与房价的关系进行了研究，认为中央政府收取宏观级差地租能抑制我国当前城市房价和地价的过快上涨。综合国内学者对宏观级差地租的研究，主要是从宏观级差地租的概念、成因、内容和宏观级差地租征收制度的构建框架以及简单的计量分析等方面进行，而对宏观级差地租的影响因素、变化规律、与城市空间溢出效应的关系、与地区差距的关系以及相关实证均没有涉及。这些研究内容正是宏观级差地租研究的一个新领域。笔者从我国城市宏观级差地租的形成及其对发展的影响进行分析和论述。 　　一、城市宏观级差地租的诠释 　　城市宏观级差地租是在社会主义市场经济条件下，依据城市之间的土地级差效益而形成的，由中央政府操作掌握的，旨在调节全国经济运行而征收的城市地租。对于这一概念，需做如下几点解释： 　　其一，城市宏观级差地租的研究对象是全国范围内的城市，是一个宏观经济学概念。它通过对全国城市间的地价比较，反映出全国城市间的土地利用效益的差异。城市宏观级差地租显然是中央政府应当关心的内容，是中央政府从宏观上进行城市土地调节的工具。 　　其二，城市宏观级差地租建立在城市土地宏观级差效益的基础上。城市土地宏观级差效益是指城市间单位土地面积上的产出值差异，通常用城市地均GDP差距来表示。土地效益在不同城市间差别很大，等量的投资在不同城市获得的收益不同。城市土地宏观级差效益的存在为城市宏观级差地租的形成创造了条件。 　　其三，城市宏观级差地租是社会主义市场经济条件下的特有产物，是我国城市实行土地国家所有制的必然结果。与国外的土地私有制不同，我国宪法明确规定了土地归国家所有。城市土地国有制的一个重要体现就是中央政府对城市宏观级差地租的掌控。 　　其四，城市宏观级差地租是一个政策工具，它的提出是为了更快的缩小我国区域经济差距，提高地区宏观经济的运行效率。中央政府通过对城市宏观级差地租调节政策的研究和运用，能将发达地区的一部分土地效益转移支付给落后地区，从而保证各区域能在一个更加公平的环境下参与市场竞争，保障各地区、产业和阶层都能享受到经济发展的红利，提高全社会的福利水平。 　　与城市宏观级差地租相对的一个概念是城市微观级差地租。它研究城市内部不同地块的产出效益差别。二者相比，主要有以下几点区别： 　　（1）研究对象不同。城市微观级差地租是研究城市内部的土地差异，属于中观经济学领域。城市宏观级差地租是研究全国城市之间的土地效益差异，属于宏观经济学领域。 　　（2）形成条件不同。城市微观级差地租的形成主要是由于城市土地位置的差异和连续追加投资后导致的土地产出率不同。而城市宏观级差地租是由城市所处区位、城市规模和功能属性的差别而形成的。 　　（3）相关利益方不同。城市微观级差地租的利益方主要是个人、企业和地方政府。个人选择居住小区、企业选择投资建厂的位置以及地方政府制定的城市发展规划都与城市微观级差地租紧密相关。城市宏观级差地租涉及的利益方主要是中央政府和地方政府。包括中央政府制定的全国主体功能区和地方政府之间的跨区域经济合作区，其本质是中央政府和地方政府在土地收益上的分配关系。 　　可以看出，城市宏观级差地租反映了城市间不同的土地宏观级差效益。按照形成土地宏观级差效益的，将城市宏观级差地租分成三项内容：城市区位级差地租、城市规模级差地租和城市功能级差地租。 　　二、城市宏观级差地租的形成 　　（一）城市区位级差地租 　　城市宏观区位级差地租是指由于城市所处的地理位置不同而形成的城市土地效益的差别。我国疆域广阔，不同地区在自然、经济和社会条件方面差异悬殊，造成不同地区的城市土地效益差距极大。主要呈现出两大规律：一是东部城市土地效益明显要高于中西部城市，二是南方城市土地效益高于北方城市。城市地均GDP指标能较好的反映出城市的土地效益水平。表 1 是 2011