房地产企业土地增值税纳税筹划思路与税务风险防范.docVIP

　　房地产企业土地增值税纳税筹划思路与税务风险防范 一、土地增值税纳税筹划的意义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其征税的对象是土地及地面上的各类建筑物，计税的依据是所转让或出售土地或建筑物的增值额，即纳税人转让或出售土地房屋所取得的收入减去法定的各项成本及费用后的余额。土地增值税应缴纳的税额=适应的税率×增值额-速算扣除系数×法定扣除项目金额。 税收筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于充分利用企业的现有资源，提高资源的利用率；有利于树立企业良好的社会形象，推动企业的可持续发展。 二、房地产企业土地增值税纳税筹划的主要思路 （一）利用土地增值税的征税范围进行筹划 土地增值税的一般征税范围是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得增值额。根据土地增值税征税范围的若干具体规定，房地产开发企业要达到节税目的，可以从以下三方面入手： 1. 将销售改为出租、投资联营方式节税 房地产开发企业将房产出租，取得了租金收入，只需缴纳较低的房产税。并没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征收范围。假如将房地产进行投资、联营时，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资、联营，则暂免征收土地增值税，因此，可利用此优惠政策节税。 2. 利用合作建房节税 房地产企业在开发房产前，协商好由一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税。如果建成后转让，则应当征收土地增值税。所以，房地产开发企业可以充分利用此项政策，与其他企业合作建房，但不进行产权转让，以达到合理地避税的目的。 3. 利用代建房节税 较多的房地产开发企业通过签订合同的方式与一些客户确定合作关系，以受其委托的名义开发房地产，待开发完成后，只向客户收取代建费用。房地产产权并未发生转移，房地产开发企收取的代建费用属于劳务性质的收入，因而，不属于土地增值税的征税范围。 （二）通过降低适用税率进行筹划 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。 1. 利用国家对普通住宅的税收优惠 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如 30%，税后净利0.21 亿元就高于免征的0.19亿元。 2. 增加成本投入来降低增值率 典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使