房地产库存现状与农民工市民化住宅需求,房地产论文.docVIP

　　房地产库存现状与农民工市民化住宅需求,房地产论文 2016年，我国经济工作的主要任务之一是化解房地产库存。目前，社会各界对房地产高库存的认知比较一致，但对库存水平的具体判断存在一定的分歧。究其原因，是对房地产库存的界定模糊，加上部分数据缺失或不公开，导致房地产库存水平难以准确测算。因此，应结合房地产开发活动流程、工程跨期变换关系、房地产开发统计数据以及适当合理地估算，对当前我国房地产库存水平、住宅套户比进行测定，并提出房地产去库存的政策建议。 　　 　　一、房地产库存的界定及合理区间 　　 　　在房地产开发活动中，商品房建设过程先后经历了已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等4个阶段。从常用的库存概念考虑，一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存，也就是已竣工未出售的商品房。在我国现实情况中，还有几种情况的房产应包括在库存内。 　　 　　一是商品房销售的 75%左右主要采用预售模式。在界定商品房库存时需要有所变通，应充分考虑到预售商品房的库存。 　　 　　二是保障性住房是和商品房相对独立的住房体系，在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。保障性住房（不包括限价房和经济适用房）基本上属于申请-审核-分配性质的，不能自由上市交易，除年度新开工和基本建成套数对外公布，其他详细数据不公开。在大规模推进保障性安居工程建设中，由于配套设施不能及时跟上、选址偏僻、质量较低等原因，也存在一些保障性住房项目出现空置的现象。 　　 　　三是游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴，并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可，未纳入到现行房地产开发统计中，无法获得准确的建设、销售和库存等数据。 　　 　　总之，简单用已竣工未出售的商品房衡量房地产库存至少存在着3个方面的低估：一是没有考虑期房库存情况；二是没有考虑保障性住房等的库存情况；三是没有考虑小产权房的库存情况。 　　 　　基于上述分析，考虑到保障性住房和小产权房数据不公开或缺少统计数据，基于严谨性和准确性，可将房地产库存分为两个层次，分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。此外，在广义房地产库存的基础上，增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存，有待统计完善后进一步研究。 　　 　　---狭义房地产库存。口径为现房库存，是指已竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中商品房待售面积的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可计算商品房空置率，用于判断商品房市场发展状况。 　　 　　---广义房地产库存。口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。 　　 　　值得强调的是，这里没有将待开发土地面积、未取得预售许可的施工项目纳入到房地产库存之中。原因在于：待开发土地面积还没有进行开工建设，完全可以通过改变土地属性转作其他用途，不能视为房地产库存。未取得预售许可的施工项目属于还没有形成商品房相对完整形态，资金投入尚未超过一定比例的在建工程，存在烂尾风险，也不宜作为房地产库存。否则，会泛化房地产库存的概念，过分夸大房地产库存的真实水平。 　　 共3页: 123目前，合理的房地产库存范围尚无严格界定，比较有代表性的看法主要有：住建部齐骥认为，高库存是指一个城市的住房库存量超过合理区间，高过12~18个月的销售量；中国指数研究院认为，合理房地产库存去化周期一般为6~12个月左右；中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为，房地产库存去化周期的合理区间在6~18个月。可以看出，相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月（1.5年）。 　　 　　尽管目前还没有普遍认可的房地产库存去化周期的国际经验，但可参考空置率的国际经验来衡量我国房地产市场状况。一般而言，国际上合理的空置率（存量空置）的判断标准是：4%~5%为适度空置，10%为警戒空置，超过10%为严重空置。考虑到我国空置率（增量空置）和国际通用空置率（存量概念）存在差别，贾海2003年提出了适应国情特征的我国合理空置率区间，具体为：15%~30%之间为空置适量，供求基本平衡；31%~40%之间为空置偏多，存在库存积压；41%以上为空置严重，库存严重积压。 　　　　　　　　 　　二、当前我国房地产库存的基本现状 　　 　　1.全国层面。 2015年，我国商品房待售面积7.2亿平方米，据此计算的狭义房地产库存去化周期为6.7个月，处于合理区间。期房待售面积为25.1亿平方米，据此计算的广义房地产库存总量为32.3亿平方米，广义库存去化周期为30.2个月，超过库存合理区间上限67.8%.我国实