新城镇化房地产业可持续发展问题与对策.docVIP

　　新城镇化房地产业可持续发展问题与对策 　　十八大以来，新型城镇化问题已成为社会各界关注的重要议题之一。中国新型城镇化以以人为本、四化同步、集约高效、绿色低碳等为特色。新型城镇化给房地产业新一轮发展带来了难得的机遇，同时也伴随着严峻的挑战。房地产业能否实现可持续发展，决定了房地产业的命运，也必将深刻地影响中国新型城镇化的进程。 　　一、房地产业对新型城镇化的推动作用 　　中国房地产业取得了不容置疑的成就，不仅为中国新型城镇化发展奠定了物质基础，也推动了新型城镇化的发展。房地产业对新型城镇化的推动作用，主要体现在以下几方面： 　　1. 房地产业发展为人们在城镇安居乐业创造了良好的物质条件。房地产业是城镇化的重要载体。新型城镇化是以人为本的城镇化，因此，必须首先解决进城农民的居住问题。城镇化发展必然伴随着大量人口由农村进入城镇，城镇原有住宅小区需要改造，新建住宅小区需要增加，城镇规模需要扩大，城镇设施需要完善，这就要求房地产业跨越式发展。而房地产业发展大大改善了进城农民的居住条件和生活环境，为他们实现全面发展创造了良好的前提条件。同时，房地产业发展还可以为城镇化提供基础设施，既直接拉动城镇经济增长，又为城镇化发展奠定了硬件基础，促进经济的持续增长。 　　2. 房地产业发展提升了城镇的整体功能和形象。房地产业通过建筑材料、资金、劳动力等改变了城镇的空间形态，促进了城镇内在结构和功能的优化，便利了居民生活，提升了城镇整体形象。中国城镇化进程长期滞后于工业化，城镇的发展滞后于经济增长。在城镇化进程中，城镇的发展需要进行旧城改造，基础设施的提升需要大量投入。房地产企业参与旧城改造和基础设施建设，不仅使房地产业得到了快速发展，还优化了城镇的空间结构，改善了城镇的投资环境，提升了城镇的整体功能与形象，提高了城镇的综合竞争力。[1] 　　3. 房地产相关产业发展为新型城镇化奠定了坚实的产业基础。在新型城镇化进程中，房地产业具有产业关联度大、产业链长的特点，是国民经济的先导型、基础性产业。据统计，与房地产直接相关的上下游产业有近 60 个。[2]因此，房地产业能通过较大的乘数作用，直接或间接引导和影响很多相关产业的发展，并为新型城镇化条件下其他产业的发展提供先导性和基础性条件。目前，中国钢铁、建材等产业的产能严重过剩，急需寻找新的需求热点。房地产业的适度发展可以保持和扩大对这些产品持续、有效的需求，为相关产业的结构升级赢得时间，提供财力。同时，房地产业发展促进了家庭装修、物业维修管理等服务业的发展，并催生了新的服务行业，如房地产评估、房地产中介、房地产金融、房地产买卖与租售等，为社会提供了新的就业机会。基于国民经济各产业均衡发展的要求，人们对中国房地产业过去的超高速发展有不同的看法，但不容置疑的是，房地产及其相关产业的发展，为中国过去的经济增长发挥了重要的引领带动作用，也为中国新型城镇化发展提供了产业支撑。 　　二、新型城镇化为房地产业发展带来的契机 　　2013 年 12 月召开的中央城镇化工作会议提出了城镇化的六大任务，其中推进农业转移人口市民化、提高城镇建设用地利用效率、优化城镇化布局和形态和提高城镇建设水平任务都与房地产业的发展有着密切关系。新型城镇化战略的实施所伴随的城镇人口聚集、城镇规模扩大和城镇结构优化等，都为房地产业提供了难得的发展契机，表现为以下几个方面： 　　1. 新型城镇化为房地产业发展提供了庞大的刚性需求。如果说房地产业是创造供给，那么城镇化则主要是创造需求。新型城镇化既要改善城镇原有户籍居民的住房需求，也要满足城镇既有非户籍人口和新增城镇人口的居住需求，因此，城镇化水平的提升为房地产业发展提供了巨大的需求潜力。[3] 　　在中国快速城镇化进程中，不少城镇出现了城中村,那里居住条件、消防设施等都比较差，需要进行改造，原有的旧城、危旧房和棚户区也需要改造，以提高土地的使用效率，改善原有居民的居住条件； 同时，每年有 2000 多万的农村人口转移进城，他们的住房需求需要通过房地产业的发展得到满足。 　　按照 2020 年达到人均 35 平方米住房面积的目标计算，将有 60%的住房需求来自新型城镇化，属于刚性需求，[4]这给房地产业发展提供了重要契机。 　　新型城镇化为中国房地产业发展创造了庞大的刚性需求，拉动了全社会对房地产业的投资，夯实了房地产业发展的基础。实证分析表明，城镇化水平与房地产业的产品需求和投资需求之间都存在显着的正相关关系。城 镇 化 率 每 提 高 1%,会 带 来122. 34 万平方米的房地产需求，这说明城镇化的发展会带动房地产需求的增加，且影响效果明显； 城镇化率每提高 1%,房地产开发投资金额需要增加70. 79 亿元，这说明城镇化的发展需要房地产供给的积极配合，需要开展更多的房地产开发投资活动，以