福州市物业管理公司存在问题及提升策略.docVIP

　　福州市物业管理公司存在问题及提升策略 　　0 引言 　　福州市物业管理从九十年代初开始起步，经过二十几年的发展，福州市物业管理行业的管理领域逐渐扩大，物业管理公司的数量也在不断攀升，相关的法律制度也在逐步的建立和修改。但是，由于福州市物业管理较迟起步，各个物业管理公司的管理及服务水平参差不齐，在逐步发展的过程中也暴露出了许多问题。 　　1 概述 　　1.1 物业管理概念分析 　　物业管理公司是指从事地上永久建筑物及其附属设备、公用设施和周边空间的专业化管理的，为业主和物业使用人提供良好的生活和工作环境的，并且承担某些社会管理职能的，具有独立法人资格的经济实体。 　　物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 　　1.2 福州市物业管理公司发展历程 　　1991 年，福州市第一家物业管理公司福州华升投资开发有限公司国际大厦经福州市工商局批复成立。之后，从 1991 年到 1997 年的六年时间里，福州市的物业管理发展并不尽如人意。福州物业管理企业只发展到二十几家，平均每年不到 4 家，物业管理行业整体发展缓慢。 　　1998 年后，福州物业企业进入快速发展阶段。随着大量的楼盘出现，物业管理服务的需求也在成正比的增加。 　　虽然福州市的物业管理公司在发展过程中取得了一些成绩，但行业整体呈现水平较低、发展较慢的趋势。一是福州市物业管理公司的整体水平较低。能达到一级和二级资质的物业管理公司寥寥无几；针对物业管理公司的资质审查，都会有许多三级或暂定三级资质的物业管理公司被注销或降低资质，2010 年，福州市就有 35 家三级资质物业服务企业被房管部门注销或降低资质，占同期物业管理企业数的 10%左右。二是物业管理覆盖面相对较小，以 2008年数据为例，2008 年底，全市市区的小区数为 2590 个，其中已实施物业管理的小区 1014 个，未实施物业管理的小区 1576 个，无物业管理的小区占总数的 60.8%.而全省城镇房屋总面积约 2.61 亿平方米，实施物业管理的项目4680 多个，物业管理覆盖率达 45%. 　　 　　2 当前福州市物业管理公司存在问题分析 　　2.1 物业管理公司在前期介入中与开发商之间存在的问题 　　前期介入是物业管理公司和开发商合作的开端，做好前期介入中的各项工作是能为物业管理公司后期管理工作省下很多不必要的麻烦。物业管理公司前期介入的优点（详见表 2）。目前，物业管理公司参与建筑物前期设计等环节的情况比较少见。因此，在后期的接管验收和业主入住后各种问题和纠纷就接踵而至，其中所占比例较大的就是建筑物的质量安全问题。所以，物业管理公司应该积极的参与到前期各项工作中，开发商和施工方也应该给予支持和配合。 　　2.2 物业管理公司与业主之间的关系以及存在的问题 　　物业管理公司与业主之间属于合同雇佣关系，物业管理公司根据物业管理合同为业主提供相应的服务，业主在接受这些服务时，则需要支付相应的物业管理费用。在物业管理行业中，最普遍、发生最频繁同时也是一直存在难以消失的就是物业管理公司与业主之间的纠纷。以福州市台江区为例，地区法院审理的物业纠纷案件从 2009 年、2010 年、2011 年分别为 168 起、241 起、308 起，以每年30%的速度递增.物业管理公司不履行合同中的义务或不按合同履行义务，又或者是业主不遵守小区的规章制度，都是纠纷产生的导火索。以下对近几年福州市物业管理纠纷的一些主要类型以及部分实例和分析。 　　福州物业管理公司与业主之间的纠纷类型总结及实例分析。 　　①纠纷类型之一：违规装修产生的纠纷。 　　实例： 群升国际小区内有业主擅自改变住宅格局，并随意设立卫生间，导致楼下住户的墙体出现大面积脱落渗水现象，物业管理公司则称当初该房屋进行装修时并未有业主进行举报，则不需要管. 　　分析：《福建省物业管理条例》中指出，在物业管理区域内不得擅自改变物业规划用途。物业管理公司首先应该对业主装修进行监督，一旦发现违反法律法规的行为应该及时劝阻，并及时向有关部门反映。 　　②纠纷类型之二：设备设施的不维护引发的纠纷。 　　实例：2012 年 5 月，源达二期一住户家着火，由于消火栓没有水、灭火器过期不能使用，大火迅速蔓，导致业主遭受损失，在火灾发生时，业主曾向保安求助，但其并没有对此做出任何反应. 　　分析：物业