2009年西安市世家星城商业营销推广计划.docVIP

2009年世家星城商业营销推广计划 一、西安商业地产概述 1、商业地产供应量将有所增加，客户资源受争抢 目前西安在建的商业地产项目众多，经历2008年的低迷后，一部分部分项目将在2009年开始销售、招商、交付，短期内商业集中供应，容易引起同期招商、同期销售的竞争情况。在零售商资源相对有限的情况下，各项目争抢招商客户、投资客户的情况会更激烈。同时因供选择项目的增加，客户谈判条件相应提高，不利于迅速成交。 2、店铺拆分降低置业门槛，成为主要的租售模式 目前西安市场类似与本项目的商业，大部分以拆散零卖模式进行，一般是通过引入1-2 家主力店来带动项目的整体租售。主力店的引入，对其项目租售产生较好影响，特别是知名品牌入驻更是受到投资人青睐。拆分租售一般以15平米至60平米为主进行分割，店铺面积较小，保证单间店铺总价较低，降低门槛吸引更多投资者。 3、“返租”降低投资风险，成为吸引客户的噱头和主要销售手段 面临众多同质化产品的竞争，各项目销售压力较大，为了扩大客户范围，通过售后返祖、带租销售、年返租金等噱头和方式，降低资金投入和风险，降低投资的门槛，吸引更多的投资者。事实证明：西安投资者对“返租”销售有较好的接受程度，随着项目运营，对“返租”的承诺能否兑现将关系到未来“返租”销售是否能够成功的关键。 4、商业地产整体销售状况较好，但风险正逐渐显现 就整体来讲，近年来西安商业地产的销售状况基本良好，位置较为优越的项目更是受到很多投资者喜爱。主要是很多投资者的投资渠道不多，因商业地产良好的回报率，而吸引了陕北客户的大量资金进入西安市场，但随着一些项目逐渐进入返租的实际操作阶段，当初很多潜在的风险已经逐渐暴露出来，加上2008年低迷的房地产形式，消费者观望情绪明显，相对住宅而言，商铺投资虽然收益高，但风险和资金投入也高，消费者在投资过程中更加小心谨慎。 二、项目周边竞争对象分析 楼盘 无界 南方星座 民生百货商业 双维花溪湾 假日星城 通信学院商业楼 位置 丈八东路与东仪路的西南角 朱雀大街城南客运站对面 电子正街与丈八东路西北角 电子正街与丈八东路西南角 东仪路与丈八东路西北角 东仪路与丈八东路西南角 面积 占地20010平方米,建筑面积：10.62万平方米 占地面积：约43亩,总建筑面积：16万平方米 约10000平米 占地面积：66666.67平方米, 总建筑面积：18万平方米 占地面积：18000平方米；总建筑面积：60000平方米 纯商业楼面积为11000多平方米，1—4层每层2000多平方米 公摊 15% 18.90% 按使用面积计租 14%-21% 无公摊（按使用面积） 栋数 3栋 A、B、C、D四栋 1栋 14栋（4栋小高层，10栋高层) 3栋 2栋（一栋住宅，一栋纯商业） 总层高 商业层高 总高:28层；地下一层；商业:1-2层 总层高：A、B栋:30层，C、D栋:31层；商业:1—5层 3层商业楼 总层高:11层、18层、24层 商业：1—2层 总层高:24层、18层 商业：1—2层 商业：（纯商业）1—5层，（住宅底商）1-3层；高层住宅：29层 总户数 1000余户 1334户 —— 1500余户 630户 200户左右 停车位 车位比1:1.2 地下169个 无地下车位 只有地上临时停车位 地下300个 地下59个 无 工程进度 开盘2007.7.7 交房08.12.31 开盘2007.4 交房2008.12 开业2007.12 开盘一期2005.8,二期2006.9 交房一期2006.10，二期2008.7 开盘2006.8.27 交房2008.7.31 封顶2007. 11 结构 毛坯 毛坯 统一精装修 毛坯 毛坯 毛坯 租售情况 只售不租 只售不租 1—3层招商 只租不售 待定 只售不租 只租不售 租售价格 售价:一层为1.4-1.5万元/平米, 二层为8000-9000元/平米 售价:一层为2.4万元/平米;二层为1.4万元/平米;三层为7200 元/平米 租金：一层外商120—150元/平米，（使用面积面积在30——150平米） 待定 1.1—1.2万元/平米(开盘前内部已认购完) 物业费 商业部分物业费未出台 商业部分物业费未出台 —— 商业部分物业费未出台 商业部分 物业费未出台 商业部分 物业费未出台 备注 商业部分的出售面积在55-126平米之间;一次性付款优惠2%,按揭购买优惠1% 一层最少出售面积在300平米以上,二层、三层最少出售面积在250平米以上；回报周期在