西安市土地市场简析.docVIP

一、土地政策及市场概况随着国土资源部2002年4月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布，2002年7月1日起，“招拍挂”成为土地供应的主渠道。从政策效应看，经营型土地招拍挂的方式，使市（县）级政府变成了实际上的、单一的主体土地供应者，政府可主动介入市场，控制总量与供给结构，能够避免开发商盲目储备土地，造成土地资源的浪费，从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系将更稳定，波动也将减小。开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了，获得土地环节减少，有利于土地价格稳定或者稳中有升。此外，土地供应的市场化程度也有较大的提高，各路开发商能够以公平竞争方式获得土地，偶然性的暴利机会减少，有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。然而随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化、工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，人与地的矛盾、经济发展与耕地保护的矛盾日益显尖锐。按照陕西省政府的规划，西安市1997年至2010年的新增建设用地指标为13.5万亩，截止至06年底，西安的建设用地已经提前超支了数万亩。西安作为西北地区绝对的中心城市，深受着建设用地短缺的困扰。此外，土地市场也面临着一些问题：政府垄断一级市场的局面还未形成，招、拍工作面临较大的困难，大量土地掌握在开发商手中，可拍卖土地资源吃紧（2005年曾做过统计，囤积在各类开发商手中的闲置土地达6490亩）。在二级市场方面，部分开发商以联建、改制、重组等名义规避政策，私下进行土地交易，扰乱了地产市场秩序。06年上半年，根据国家九部委文件，西安市政府发布了《关于调整住宅结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》，其中第二条严格土地管理，充分发挥土地政策的调控作用已明确提出要加大对闲置土地的清理力度。在此背景下，土地储备和闲置土地的清理工作已经成为西安市国土资源部门当前的工作重点。 二、西安土地市场供需现状总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。根据2005年统计资料，总体土地价格较2004年上涨5.9％，其中居住用地上涨6.7％；至2006年底，因为供应量不足，土地价格的上涨更趋强烈。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着房地产开发的积累，可开发用地逐年减少，住宅用地的减少或分布不均衡，以及对未来土地供应量减少趋势的判断，提升了市场对土地上涨的心理预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。2002年8月份之前，曲江房地产开发用地价格每亩仅在30万元左右，目前已超过130万元。曲江南湖附近一宗百余亩的住宅用地，起初拿地时每亩仅27万元，百余亩土地总价还不到3000万元，2005年转让时，土地总价已增至3亿元，土地价格翻了十多倍。西安高新区亦如此，和记黄埔以平均每亩138万元的价格，进驻高新区中央商务区核心地带，创高新区地价历史新高。曲江、高新区，一东一西推动西安南城土地价格急剧飙升。 再来看看城北：2000年初，西安北城房地产开发用地每亩仅十几万元；2001年，北城距离钟楼最近的凤城一路，用于房地产开发的土地价格每亩还不足30万元，张家堡广场周边的土地价格每亩不足20万元；2002年，凤城一路附近的土地价格已经上升至每亩37万元左右；2004年12月份，凤城一路附近的土地已经上升至每亩135万元，就连距离张家堡广场附近的房地产开发用地，市场竞拍价格每亩都超过110万元，北城土地价格升幅显著；2006年7月，先前普遍不被看好的区域——未央湖，一块60余亩的住宅用地（东临阳光大道，南邻华浮宫酒店，西临规划路），每亩竞拍价格也达到47万元；上海绿地2007年初更以每亩189万的价格，买下张家堡广场西南方向（城市运动公园对面）的237亩土地。 城北土地价格一路上扬，是正在形成的大西安格局的产物，“一线两带”建设与“西咸经济一体化”进程的加快，“拉大城市骨架、南北拓展空间”战略目标的确立，使北城正在形成新西安的城市中心，正在发挥西安“第一阶梯”的示范性与带动性，并将有力地推进北城的快速发展。随着北城房地产开发如火如荼的进行，可用于开发的土地资源越来越紧缺，此外西安市行政中心即将北迁、地铁二号线的动工、城北客运站的修建，北城的城市建设在一定意义上已经不是一个区域的问题，要站在大西安发展的角度去考虑，要考虑西安的国际化、人文化与现代化，对房地产开发就会提出更高的要求，要高起点、大手笔，对土地的可持续发展亦会提出更高的要求，地价上升仅是一个方面，随之而来的将是房地产大幅度升值。 土地价格与房价一样