针对人口红利、汇率的房地产价格的分析研究.pdfVIP

基于人口红利、汇率的房地产价格研究 基于人口红利、汇率的房地产价格研究 摘 要 房地产是一种特殊的资产，它具有消费品和投资品的双重特性。 从长期看，按照标准的资产定价模型，房地产与其他资产类似，其 价格主要取决于房地产未来能够提供的服务的贴现现值，包括：(1) 未来租金的贴现现值；(2)未来房地产出售余值的贴现现值。与其他 资本商品一样，房地产投资被认为取决于托宾Q。该理论意味着，投 资是项目资本化价值与单位资本重置成本比值的增函数。与股票投 资不同，房地产开发一般使用房地产价格作为资本化价值。按照此 种解释，房地产价格周期波动的根源是经济周期、利率变化和风险 溢价。但传统资产定价模型在解释实际房地产价格波动时非常乏力， 房地产市场还有一些不同于其他市场的特征。近期关于房地产价格 的两个热门话题：一是争论“人口红利”和房地产价格是否有关， 关系如何，直观上来看，人口增长可以增加对房地产的需求，但在 运用相关数据实证时，有些学者得出人口因素对房地产价格有正向 推动作用，也有的学者实证研究结果并没有发现两者间的关系，国 内外研究结论并不一致，而且对此问题的研究也缺乏理论上的支持； 二是人民币汇率对房地产价格是否有影响，影响的方向如何。一种 观点认为汇率的变动并不会对房地产市场产生太大的影响。由于投 第I 页 基于人口红利、汇率的房地产价格研究 资房地产开发项目周期很长，并且房地产的流动性相对较低，开发 期间市场的波动往往很大，存在着高风险性。这样，汇率的升幅对 房地产项目的投资不会产生很大的诱惑力。国际资本是否进行投资， 关键是看房地产开发项目的风险以及对房地产市场的预期；另一种 观点是，人民币实际有效汇率的升值对房地产价格有正向的推动作 用，因为当实际有效汇率升值时，国外投资者不仅可以获得房地产 市场的投资收益，还可以获得人民币升值的收益。因此，人民币实 际有效汇率的升值会吸引外国投资者对房地产市场的投资，提高购 房需求。国外较少研究汇率对房地产价格的影响，而国内学者主要 进行定性分析和实证分析，对此问题的研究也没有一致的结论。 在上述研究背景下，本文研究的主要内容是（1）根据中国的实 际情况，通过建立一个房地产均衡价格模型，从理论上证明了在完 全理性的市场中，房地产收益率与人口增长、劳动人口抚养比无关， 但与城市化率负相关。劳动人口由农村进入城市可以短时增加房地 产价格，但最终会降低房地产投资的收益率。采用中国不同类别房 屋销售价格以及人口相关数据，实证结果支持了上述理论模型。（2 ） 通过建立汇率和外国直接投资FDI 的关系模型，FDI 流入房地产市 场可以同时影响供给和需求，但由于房屋供给的相对刚性，FDI 对 房地产需求的影响更显著，进而说明汇率和房屋价格关系，并借鉴 杜敏杰、刘霞辉（2007 ）汇率预期对地产价格影响的模型，从理论 上说明汇率预期和房地产价格的关系，并运用中国数据实证检验发 现人民币实际有效汇率与各类房屋销售价格呈长期反向均衡关系， 第II 页 基于人口红利、汇率的房地产价格研究 与理论模型不符，这可能是因为我国汇率升值预期突显于2005 年汇 率改革之后，但这一时期外资流入在推动名义房价上涨的同时，整 体物价水平也出现了快速上涨，房价涨幅在这一时期实际是逐步下 降的。在运用地区面板数据进行实证时，发现汇率变动和各类房屋 销售实际收益率呈现正相关关系。 对于以上两个问题的回答，说明人口因素在这段时期对房价的 影响不显著，而汇率是影响房地产收益率的一个因素，本文人口红 利、汇率对房地产价格的影响有重要的理论和实践意义，不仅可以 对现在的房地产“拐点论”的争论提供一个明晰的结论，也可以为 企业的生产经营提供帮助，为投资者投资提供支持，而且可以为未 来政府决策，进行宏观调控提供参考。 关键词：人口红利，房地产价格，均衡，人民币汇率