房地产产品与各种市场因素的关系2008年.pdfVIP

房地产产品和各种市场因素的关系 平凡地产研究工作室 2008-6- 16 lineao 10@ 市场需求的角度看项目开发和产品设计 政府 （经济发展 城市形象 社会问题） 开发商（效益 品牌） 消费者（使用 投资） 设计师的角度看市场和产品的关系 体验-发现价值-跟随或者引导创新 大城市和超级大城市建设决策者面对的问题 l 激发旧城区活力 l 交通压力的缓解 l 污染的遏制和改善 l 城市形象强化和文化的保护并发展 l 保持GDP的持续增长 l 郊区化趋势的应对 大城市相关问题分析 日益衰败的旧城 旧城改造 交通压力 人口密度控制 环境污染 高效的道路和格局设计 城市形象保护 高效的土地利用方案 郊区化无序蔓延 节能和环保的技术和材 …… 料 城市风貌 城市功能和业态的期望 城市规模 城市建设的需求 规划意见书及建设方案的审批 规划：符合城市规划的要求；符合整体产业布局要求、 交通管理要求、环境设施标准要求；符合城市风貌建设 的要求、自然保护、文化保护要求； 建筑：建筑风格、高度；对环境的影响；带来能够带动 消费、增长税收的业态和产业；使用节能绿色材料和技 术； 规划意见书以外的意见和影响 带动政府决策者的设计因素……经济的、文化的或者意 识形态的 中小城市及城镇的相关问题 经济可持 发展—招商引资 和改善环境 快速扩张带来的问题 地方文化保护 接纳城市化人口 旧城改造 城市化 新农村建设 案例：上海新天地 设计的落实： l保留原建筑形态，加以翻修整新 l改造建筑内部空间，适合现代生活需要 l调整街区尺度，用户外的交往和活动—体验式的消费感受产生吸引 l功能的综合：步行街、酒店公寓、商场、办公、影院、餐饮 l控制入住商家品质 l娱乐性、观赏性和趣味性的设计元素 案例：上海一城九镇规划之安亭新镇 定位：上海是东西方文化的交汇处，市区的 “建筑万国博览”，已 成为海派文化的重要组成部分。一旦郊区建成“万国城镇”，与市 区的 “万国建筑”相吻合，和具有江南水乡古镇特色的现代化城镇 相结合，则不仅会吸引越来越多的市区市民搬 郊区居住，还会吸 引更多的海内外游客来旅游。 动机:高水平的就地城市化 做法:建成各国风貌 的万国城镇，打破千城一面 “新城市主义”的设计原则 可步行性 连接性 混合用途多样性 混合住宅 高品质的建筑设计、城市设计 传统的邻里结构 适宜的密度 • “精明”交通 可持 性 生活质量 反馈意见 城市应该和居民一起慢慢生长，跟气候和风土一起慢慢变化 设计中避免出现跟随长官意志，成为个人喜好的产物 保护老城镇、乡村原有的居民和生活习惯；尊重自然、气候、 和历史环境 安亭新镇 定位： 城市功能的外迁 依托汽车产业园产生的新型住