成熟化机制及公共租赁房成本竞争优势的创造_陈杰.pdfVIP

专题：保障房建设与管理 CHINA REAL ESTATE 成熟化机制与公共租赁房成本 竞争优势的创造 1 1 1 陈杰 ，王胜军 ，马圣滔 （1.复旦大学住房政策研究中心，上海 200437） 摘要： “十二五”计划提出 3500 万套保障房建设目标，其中政府筹资只占 40% 左右，公租房项目 因为只租不售的性质和极高的租售比而导致融资困难。但是在“成熟化”机制的作用下，公租房随 着时间的推移会愈发展现出其成本竞争优势，在拥有较大利润空间和租金下调空间的情况下成为投 资者和租户的理性选择。本文研究在成熟化过程中公租房的成本竞争优势，结论是：公租房的成熟 化过程可以实现公租房的成本竞争优势，从而保证公租房可以起到稳定住房市场租金的作用。 关键词：公租房，成熟化，房地产金融，REITs 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2013)01-0015-22 收稿日期：2012-10-16 进入新世纪，随着中国城市化进程加速、 办发 [2011]45 号），十分明确地提出“大力推 住房制度改革的深化和住房市场化进程的加快， 进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建 国内大中城市房价迅速上涨，超越普通城市居 设”。 民的住房支付能力。中间收入阶层无力承担商 一般认为，公租房是由政府或公共机构主 品房的购房款甚至首付款，又无法进入廉租房 导建设的租赁性住房，用低于市场租金或者承 等已经存在的住房保障体系，成为了“夹心层”。 担者承受得起的租金，向新就业职工出租，包 作为健全多层次住房保障体系的重要举措， 括一些新的大学毕业生，以及从外地迁移到城 2010 年 6 月，住房和城乡建设部等七部门颁布 市工作的群体等。公共租赁住房在国际上已有 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建 数十年发展历程，欧美发达国家以及亚洲的日 保 [2010]87 号），公共租赁住房制度在全国范 本、韩国、新加坡等国和中国香港地区已形成 围内正式建立，来解决新就业职工等夹心层群 一整套行之有效的公共租赁住房建设模式和运 体住房困难。国务院办公厅 2011 年 9 月 28 日 营制度。但对于中国而言，公共租赁住房却是 出台《关于保障房建设和管理的指导意见》（国 刚刚起步。 15 专题：保障房建设与管理 CHINA REAL ESTATE 公租房甫一推出就成为社会舆论的焦点。 “缓冲”功能消失，预计就会导致越来越多的 然而，上海、南京、武汉、郑州的公租房都出 年轻人和父母住在一起，引发诸多社会矛盾。 现了“叫好不叫座”的现象，出租率低下、空 其次，蓬勃发展的租房市场对建立起流动 置多，遭遇尴尬。公租房的“高租金”与“低 性高的劳动力市场非常关键。因为存在较大的 出租率”之间显然存在直接关联，其定价机制 交易成本，所以产权房会导致很高的流动性成 也因此在社会上受到很多质疑，进而对公租房 本，而租房市场相对低廉的固定成本使得其在 的前景产生怀疑。这一方面突出了公租房的服