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中国开发区商业服务业房地产市场研究报告 目 录 第一章 中国开发区情况概要 2 第二章 中国开发区土地相关政策 3 第三章 中国开发区历史发展过程 4 第四章 中国开发区的形成模式 6 第五章 中国开发区管理模式 8 第六章 环渤海、长三角、珠三角区域开发区情况汇总分析 9 第七章 中国开发区建设成功案例：苏州工业园区 12 第八章 国外开发区成功范例：新加坡裕廊工业园 14 第九章 中国开发区商业服务业房地产的机会分析 16 第十章 中国开发区商业服务业房地产项目典型案例：新天翔广场 18 第十一章 结论 20 1 中国开发区商业服务业房地产市场研究报告 第一章 中国开发区情况概要 从 1984 年我国设立经济技术开发区以来，开发区作为吸引投资、集中发展 优势经济的载体，受到各级政府的高度重视，由于进入各类开发区的企业可以享 受财税、土地、金融等方面的优惠政策，大量的企业蜂拥进入开发区。开发区特 别是国家级开发区和规范设立的省级开发区成为各地经济发展的龙头，吸引外商 投资的重点区域。我国开发区分为国家级和省级两种，主要有经济技术开发区、 高新技术产业开发区、保税区、出口加工区、边境经济合作区等。 但是，开发区的飞速发展也产生了严重的问题。开发区过多过滥，功能重叠， 超出了经济发展的需要。开发区类型繁杂，包括经济技术开发区、高新技术产业 开发区、工业园区、物流园区、保税区、出口加工区等 31 种类型，特色不明显， 产业关联度不强，集聚效应低。设立开发区的机构过多，开发区级别很乱。不少 开发区不严格执行国家的财税法规，扩大优惠政策的适用范围，造成税收流失。 国务院于 2003 年 7 月发布了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理 的通知》，开始对开发区清理整顿。截至2004 年底，全国共撤销各类开发区 4813 家，核减开发区规划面积 2 ．49 万平方公里，分别缩减了 70 ．1%和 64 ．5% 。 到目前为止．全国有国家级开发区 54 个、高新技术园区 53 个、保税区 l 5 个、出口加工区 38 个，包括省、市级开发区，最终审核通过 2037 个开发区，确 定面积 1．17 万平方公里，开发区用地规模占全国城镇建设用地 1/3 左右，其中 国家级开发区用地指标占 18%，省级开发区用地指标占 56%，省级以下开发区 用地占 26% 。 2 中国开发区商业服务业房地产市场研究报告 第二章 中国开发区土地相关政策 全国性政策中，针对开发区土地的文件主要是《工业项目建设用地控制指标》 的通知，主要精神是政府供地时必须明确工业建设用地控制指标： 工业项目投资强度必须符合规定； 容积率控制指标应符合规定； 建设密度应大于 30% ； 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总 用地面积的 7%，严禁在工业项目用地范围内建成套住宅、专家楼、宾 馆、招待所和培训中心等非生产性配套。 该文件的实质目的指向以工业立项，变相开发商业、甚至住宅的做法，自文 件实施后，此类现象得到了有效的抑制，开发区的土地开发行为逐步回归正规。 3 中国开发区商业服务业房地产市场研究报告 第三章 中国开发区历史发展过程 从以上图中我们可以看出外资企业是推动中国经济发展的强大动力，而 90% 以上的外资企业选择在开发区生产、经营。 4