土地获取与政府关系处理.pdf

《土地获取与政府关系处理》 《土地获取与政府关系处理》 授课讲师：苏柏垣 （副总裁） 课程收益： 1、解析土地获取过程中应关注的重点问题，保证土地的前期工作顺利进行； 2、提示若干土地获取过程中易犯的错误，举一反三； 3、如何与政府及其官员、工作人员建立、维系良好的政企关系； 课程大纲 第一部分 土地获取过程中应重点关注的问题 1、市场的分析、判断 2、用地指标和用地手续 3、土地的交付 4 、市政配套的完善 5、规划要求 6、土地价款的支付 7、股权收购中的溢价处理 8、合作开发中与合作方关系的处理 第二部分 土地获取过程中容易犯的一些错误 1、选择合作政府主体不恰当 2、对资金的监管不到位 3、股权转让中交接工作的不细致 4 、土地达不到开工条件就挂牌或交易 第三部分 在获取土地过程中如何处理与政府关系 1、相互尊重、诚信 2、从细节入手，锲而不舍 3、提前介入，工作前置，如规划评审、政府办公会等 《土地获取与政府关系处理》 第一部分 土地获取过程中应重点关注的问题 1、市场的分析、判断 我们决定是否进入某个城市，是否要购买一具体地块，首要的前提是对当地的市场进行细致、准 确的分析、判断。这里的细致、准确，要求我们的同事在工作中必须深入当地的楼盘、地块现场，了 解关乎市场的每一个问题，如我们去了解当地竞争对手产品的价格，不能仅仅是一个电话问卖多少钱， 最好去到现场了解清楚产品的具体特征（装修、面积、户型、外立面感官等），以求信息的准确。 2、用地指标和用地手续 2.1、政府是否有足够的建设用地指标以保证土地的供应 地方政府有自己的建设用地年度供应计划，每年从省里获批的新增建设用地指标也是有限的。对 于很多县区而言，一年的新增建设用地指标可能不会很多（只有1000 亩左右，甚至更少），而且对于 城市分批次建设用地报批的，每个城市每年度的报批次数一般也不会超过3 次。所以，我们洽谈项目 时，对于政府许诺的每年千亩以上的供地计划，就应留意地方政府是否有能力解决用地指标。 2.2、项目土地是否具备合法的用地手续 要获得一块建设用地，政府有指标还是不够的。我们还必须关注项目的开发是否符合土地利用总 体规划，在城市总体规划对项目所在区域又有着什么样的规划要求。如果土规不符合的，特别是其中 存在基本农田的，基本农田的报批必须上到国务院，那么意味着项目开发存在不可逾越的障碍。在这 种情况下，我们就必须停止投资拓展工作，以免浪费精力和资源。但是，如果项目局部范围内存在土 规、城规的不符合，那还有着补救的空间，我们须关注政府土规局部调整方案的可行性，在与政府的 合作合同条款中对该问题加以考虑。 在指标问题和土规、城规等方面不再存在障碍后，政府的土地报批才有了可能。在我们参与前期 工作的获取土地模式下（包括勾地意向性拿地、通过一级开发拿地的模式），必须关注政府土地的征 地、农转用等批文是否具备。 3、土地的交付 土地的交付的公司贯彻快速开发、快速销售的前提条件，交不了地一切无从谈起。为了能尽快交 地，我们必须关注如下问题： 3.1、土地上附着物的拆迁量及拆迁难度 《土地获取与政府关系处理》 项目选址时，我们会考虑地块内房屋等附着物的数量和拆迁难度，对于村庄、房屋、厂房密集的 区域，会尽量避开，避免增加政府征地拆迁的成本和难度，为日后交地留下隐患。 3.2、将土地的交付作为政府或提供土地方、合作方的义务 与政府合作的项目，应由政府承担土地的交付义务，购买二手地的（股权收购和土地使用权转让）， 应由提供土地的一方承担交地的责任，与其他公司合作开发的，根据实际情况可考虑由我们的合作方 承担这些责任。 3.3、土地的交付时间和交付标准 土地的交付时间应以满足公司的开发计划为前提，为避免进场施工出现阻力，原则上要求在土地 交付前建好围墙，以保证土地交付时及交付后的无争议性。但对于围墙的建设范围，应以能保证开工 为前提，可根据实际拆迁情形判断是否需要在全部地块上建围墙。 4、市政配套的完善 市政配套条件的完善同样是为了保证快速开发、快速销售。如果一个项目连施工用的临水临电、