房屋及设施设备管理解析.docVIP

第一节??房屋建筑构造概述按建筑物的用途分类????????居住建筑????????办公楼建筑????????教学建筑????????文化娱乐建筑????????体育类建筑???????? 商业建筑???????? 医疗建筑???????? 交通、邮电建筑???????? 其它建筑????????按建筑物的承重和受力方式分类????????墙承重的结构形式的房屋????????构架式承重结构的房屋????????筒体结构或框架筒体结构骨架的房屋按建筑物的层次分类????????低层建筑1-3层????????多层建筑4-7层????????高层建筑8层以上40层或100m以下????????超高层建筑40层或100m以上房屋建筑的构造?? 概述????????地基与基础????????主体结构????????屋面????????楼地面????????门窗????????装饰基础?? 　基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，而地基则是承受基础传来荷载的土层，它虽然不是房屋的组成部分，但对于保证基础和上部结构的安全起着十分重要的作用。地基土的物理性能和力学指标参数直接影响到基础的形式和大小。?? 　基础的形式很多，根据上部结构类型和受力特点，可设计为条形基础、独立基础、片筏基础、箱形基础和桩基础主体结构?? 　房屋的主体结构是指承受结构主要荷载的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传来的竖向荷载以及自然界的水平荷载（如风荷载、地震作用），并将荷载经由其组成部分板、梁、柱（墙）传至基础。?? 　主体结构按组成的材料的不同可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构，按承重受力方式不同可分为墙承重结构、框架结构、框架—剪力墙结构、筒体结构等等屋面?? 　屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。围护是指其必须具有良好的防水、排水、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵袭的能力。同时屋面还必须具有足够的强度以承受屋面上的荷载。?? 　屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度一般大于10%。屋面的构造从上而下由面层、防水层、保温隔热层、结构层和顶棚组成。楼地面?? 　楼地面是人们生活中经常接触行走的平面，如果在底层（第一层）无地下室，通常称之为地面，二层以上通常称为楼面，楼地面一般由基层和面层组成。门窗　　门窗均属围护构件。门主要是起内外交通和分隔房间的作用，窗主要是起采光、通风以及分隔和围护的作用。除了以上这些实用价值外，门窗还是现代建筑不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰功能。　　门窗按其所用材料的不同分为木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用玻璃做成的无框厚玻璃门窗。装饰?? 　装饰是增加建筑美感，体现建筑艺术的一种手段。它像人的服饰和美容一样，是现代建筑学中不可缺少的内容。装饰分为外装饰和室内装饰。外装饰是对建筑物外部如墙面、屋顶、柱子的美化；内装饰是对内墙面、顶棚、门窗的美化。第二节??房屋主体的管理房屋主体管理是物业管理主要内容之一房屋主体管理的重点是根据房屋的性质和特点，正确引导住户合理使用房屋，保证房屋安全，让房屋实现保值增值房屋主体管理包括房屋的日常管理、房屋的应急管理和房屋的维修。1.????房屋的日常管理????　　从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应包括以下主要内容：（一）沉降观察管理　　对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉降控制，其倾斜量宜小于4‰，超过7‰则构成危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡道等处。 （二）主体维护管理　　对主体的维护就是要保证主体的受力在其设计的合理范围之内。主体每一部分的设计都是经过荷载组合分析、计算其截面和配筋的，其安全可靠性在规定的范围内，住户在使用过程中不允许对主体结构修改或超出范围改变使用功能。 （三）屋面的管理　　屋面的重要功能是防水与隔热，而防水因直接影响到人们的生活则更显得重要。防水的问题看似简单，但却是工程上常见的老大难问题，也是物业管理中投诉最多的问题之一。据统计，全国每年用于防水补漏维修的费用就高达数十亿元人民币。屋面的管理主要是保证屋面正常使用，不改变使用功能，免使屋面防水层在一些非正常的使用下遭到破坏。其次要定期加强对屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路径被堵塞。长期的水泡也可能导致防水层的老化和隔热层的膨胀和变形。（四）面层装饰管理　　在不同的时期流行不同的做法，每一种做法是和当时的材料