昆明东风广场商业计划书5.14(副本).doc

 昆明东风广场CBD北地块地下空间开发 商 业 计 划 书 香港名店街商业地产开发集团股份有限公司 2012年4月25日 昆明东风广场CBD北地块地下空间综合体 商业计划书 随着近年来昆明城市进程的快速提高，现代化大城市快速发展，城市面貌和基础设施建设日新月异，轨道交通与地下空间有效利用也日益提上日程，我香港名店街商业地产开发股份有限公司（以下简称香港名店街）拟在昆明东风广场CBD投资轨交东风广场站对接地下综合体旗舰项目。 为推进项目进展，探索地下空间使用权有偿使用方式和模式，特编制本商业计划书,请相关部门审阅批复. 项目总负责人: 王润华 集团常务董事 项目对接联络人: 郜崇华 项目副总经理 项目投资公司：香港名店街商业地产开发集团股份有限公司 目 录 第一章 总 论 6 第一节 项目背景 6 1.1.1 项目名称 6 1.1.2 投资单位概况 6 1.1.2.1香港名店街集团竞争优势 6 1.1.2.2国内项目案例 9 1.1.3 项目建议书编制依据 12 1.1.3 商业计划书编制依据 12 1.1.4 项目提出的理由与过程 12 1.1.5 商业计划书的编制范围 13 1.1.6 商业计划书的编制要求 13 第二节 项目概况 14 1.2.1建设目标与规模 14 1.2.2项目投入总资金 14 1.2.3规划技术经济指标 15 第三节 结论与建议 15 1.3.1研究结论 15 1.3.2 建议 1６ 第二章 建设规模与项目开发条件 １７ 第一节 建设规模 １７ 3.1.1 地点与地理位置 １７ 第二节 香港名店街集团对城市地下空间开发利用思考 １８ 第三章 初步规划方案 １９ 第一节 规划设计原则 １９ 5.1.1 整体性原则 １９　 5.1.2 生态原则 １９　 5.1.3 集约性原则 １９ 5.1.4 可持续原则 １９ 5.1.5 超前性原则 １９ 第二节 规划设计方案 ２０ 第四章 开发合作模式 ２１ 第一节 补偿BOT合作模式 ２１ 5．1.1 合作方式一（BOT合作方案） ２１ 第二节 昆明道恒公司以该项目土地入股的形式合作开发 ２７ 5.2.1合作方式二 (土地作价入股合作方案) ２７ 第三节 全资收购委托代建模式 ３１ 5.3.1合作方式三(东风广场CBD北地块委托代建方案) ３１ 第四节 产权置换模式 ３５ 5.3.1合作方式四(东风广场CBD北地块产权置换方案) ３５ 　　　　　模式比较 ３８ 第五章 项目推进计划 ４１ 第六章 效益分析 ４２ 第一节 基础数据与参数选取 ４２ 第二节 经营收入估算 ４２ 第三节 税金 ４２ 第四节 成本估算 ４２ 第五节 盈利能力分析 ４２ 第六节 清偿能力分析 ４２ 第七节 财务分析结论 ４２ 第一节 经济效益 ４２ 第二节 社会效益 ４２ 第三节 环境效益 ４２ 第一章 总 论 第一节 项目背景 1.1.1 项目名称 昆明东风广场CBD北地块地下空间开发建设项目 1.1.2 投资单位概况 香港名店街商业地产开发集团股份有限公司，是一家致力于国内地下空间开发及运营的专业房地产开发企业，上世纪90年代末便已投入到地下空间的开发与建设，率先在上海开发了国内最早的地下商业项目——人民广场香港名店街，目前已成为上海最著名且最具影响力的商业步行街。集团由一批来自国内地下商业先行者与来自海外具有海外资本背景的投资人组建，自成立之初即定位为国内最具专业度的地下商业先行者，城市地下空间利用的研究者与开发者。 经过10余年的发展，集团目前已成为国内地下空间开发的先行者及领导者，拥有包括国内地下空间开发建筑面积最多、地下空间开发项目最多、项目网点最多等数个第一；还作为合作者参与了国外多个地下空间开发项目。 1.1.2.1香港名店街集团行业竞争优势。 经过10余年的发展，集团已成为国内最专业的地下空间开发商。竞争优势具体表现在以下几个方面： 1、国内首个地下空间工程研发中心，工程技术水平领先国内。 集团设有中国第一个，也是唯一一个专业地下空间工程技术研发中心，目前已拥有28个地下空间开发技术专利，同时率先成功的将最先进的相关技术包括SMW工法、半逆筑法施工技术、地下连续墙施工技术等运用到地下空间项目的开发中，不仅大大加强了项目的施工速度，而且进一步增强了