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北京房协 腾讯房产 一季度北京商品住宅市场观测报告 一、居住用地市场 1、一季度成交情况 2011年一季度-2013年一季度北京居住用地成交量及楼面地价 一季度，北京居住用地出让成交26块，规划建面422.7万平米，总成交额362.5亿元，楼面地价8576元/平米。 其中招标成交10块，222.0万平米（占比53%）；挂牌成交16块，200.7万平米（占比47%）。 北京近三年居住用地成交情况 年度 宗数 规划建面 成交额 楼面地价 2010 80 1440万平米 1059亿元 7354元/平米 2011 57 942万平米 459亿元 4873元/平米 2012 37 608万平米 395亿元 6496元/平米 北京近三年居住用地出让方式情况 年度 挂牌楼面地价 挂牌面积占比 招标楼面地价 招标面积占比 2010 8583元/平米 36% 6662元/平米 64% 2011 4614/平米 67% 5397元/平米 33% 2012 7004/平米 80% 4330元/平米 20% 2、区县成交分布 一季度北京各区县居住用地成交量及楼面地价 一季度，房山区是全市居住用地成交量最大的区县，共成交规划建面109万平米，成交额61亿元，分别占全市26%和17%。楼面地价为5596元/平米。 这一数据已接近2011和2012年房山区成交居住用地的总和，而这仅仅是今年一季度的成交量，可以预计今年将是房山区继2010年后居住用地集中放量的又一年，这和前不久北京城南行动计划第二阶段的政策落地不无关系。 房山区近三年居住用地成交情况 年度 成交规划建面 成交额 楼面地价 2010 331万平米 166亿元 5015元/平米 2011 94万平米 33亿元 3510元/平米 2012 41万平米 16亿元 3902元/平米 3、环路成交分布 一季度北京各环路居住用地成交量及楼面地价 一季度，五六环间仍然是全市居住用地成交主要区域，共成交规划建面263万平米，成交额235亿元，分别占全市的62%和65%。五六环间一季度的楼面地价为8916元/平米。 五六环间近三年居住用地成交情况 年度 成交规划建面 成交额 楼面地价 2010 594 642 10808 2011 293 179 6109 2012 356 256 7191 点评： 一季度我市居住用地市场呈现两大特点： 1、政府推地求平衡，房企出手拿好地 受“十二五”期间优先保证完成我市保障房年度供地任务的要求，2012年我市商品住宅用地供地量相对明显减少，成交量仅为2011年的六成多。 为保持商品住宅供地量的相对稳定，今年一季度市政府加大了商品住宅用地的供应力度，共出让成交了422.7万平米，相当于2012年全年居住用地成交量的近70%，可以说及时弥补了去年商品住宅供地的不足，保持的全市居住用地供地节奏的稳定性，同时也补充了土地出让金的资金库，为今后的财政支出提供了较大的支持。据统计，近几年的每年土地出让收入占年度财政总收入的近1/4。 与此同时，各大房企在去年大多超额完成年度销售任务的热情余味下，趁着楼市回暖的趋势，1、2月份也频频出手拿地补充“面粉”，特别是一些区位稀缺、品质较好的地块，如朝阳区的孙河低密度地块和一些地铁沿线的热点地块，更是受到了众多标杆房企和联合体的追捧与竞价，一时间土地市场再次升温。 2、受3月北京楼市调控新政影响，京城居住用地市场将遇冷 受2月中央出台“新国五条”调控政策影响以及全国“两会” 3月召开的政治敏感期，3月的北京居住用地市场和2011年3月和2012年3月一样，依然迎来了惯例似的维稳型零成交。 3月30日北京新的楼市调控政策（简称“京十九条”）落地，“京十九条”无论从限购政策的继续收紧，还是二套房信贷门槛抬高和交易税收的加码，一夜之间使北京成为全国楼市调控最严的一线城市。 值得注意的是，“京十九条”中逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房管理序列 （二）新建商品住宅成交情况 全市总量 一季度北京新建商品住宅成交套数创近两年同比最高 ，相当于2011年全年的52%，2012年全年的27%。成交均价2011年波动较大，2012年2季度后呈缓慢上升趋势进入2.1万元/平米区间。 一季度北京新建商品住宅成交套数走势图 140平米以下（含）中小套型普通商品住宅成交套数连续两年稳居70%以上，2012年2季度以来一直保持在2万套左右。 成交均价从2012年3季度进入1.7万元/平米门槛，近期稳定在1.7-1.8万元/平米区间。 140平米以下（含）中小套型普通商品住宅成交走势图 140平米以上大套型商品住宅成交套数从2012年2季度以来一直保持在5000套以上，改善型需求释放明显 成交均价从2