阳江市阳东区城区国有建设用地基准地价标准.docVIP

阳江市阳东区城区国有建设用地基准地价标准 及实施办法 第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，以及国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）的精神，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的技术规定，结合本区实际，制定本办法。 第二条基准地价适用的区域范围 本次公布的基准地价适用于阳江市阳东区城区建成区及规划区约57.77平方公里的城镇国有土地。评估区范围外的其他镇〔包括国有农（林、茶）场〕国有土地使用权价格，参照基准地价末级执行。 第三条基准地价主要作用 1、是政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据； 2、是进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据； 3、是企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据； 4、反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据； 5、防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。 第四条基准地价的内涵和价格构成 基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的建设用地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的五通一平（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2016年6月30日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）国有土地使用权区域平均价格。 基准地价由土地取得费、五通一平开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。 地面价与楼面地价的换算关系为：楼面地价=地面价/容积率。 第五条基准地价的表现形式 基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。 1、级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。商服、住宅及工矿仓储用地的级别价，是以规划建设用地红线（指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物构筑物等所占的土地面积）为基础测定的均质区域的土地使用权平均价格。 阳江市阳东区城区的商服用地分为3个级别，住宅用地分为3个级别，工矿仓储用地为3个级别。 商服用地、住宅用地和工矿仓储用地对应的具体用地类型级别价分别有相应的修正系数。商服用地的容积率为2.0；住宅用地的容积率为2.0；工矿仓储用地的容积率为1.0。 路线价是对使用价值相等的特定街道按设定的标准深度求取的多宗土地的平均价。商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的规划建筑用地红线（建筑基底）的土地使用权平均价格。阳江市阳东区城区商服用地路线价共设定了14条路线价区段。 第六条基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。应用商服用地路线价计算具体宗地地价时，要进行期日、临街深度、临街宽度、临街类型、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等修正；应用商服用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等个别因素修正；应用住宅用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、景观条件、开发程度、楼层分配、其它个别因素等个别因素修正；应用工矿仓储用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、开发程度、产业集聚度、其它个别因素等个别因素修正。 第七条阳江市阳东区城区商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的土地使用权平均价格，即建筑基底面积土地单价；而基准地价级别价是规划建设用地红线内的土地单价。 对于国有土地出让中土地面积是规划建设用地红线面积的，可直接应用商服用地、住宅用地和工矿仓储用地级别价进行修正计算宗地价格，不能直接用商服用地路线价进行修正计算宗地价格。如确需使用，则应将路线价转换为规划建设用地红线面积的单方价格，转换公式如下： 式中：——规划建设用地红线土地单价； ——建筑基底面积土地单价（商服用地路线价）； ——建筑密度。 对于土地面积不是规划建设用地红线面积，而是建筑基底面积的（例如自建房），如果有商服用地路线价覆盖的区段可以直接应用商服用地路线价进行修正计算宗地价格；而商服用地和住宅用地级别价覆盖的区域，必须进行建筑密度的换算。以建筑基底面积计算的土地单价公式如下： 式中：——建筑基底面积土地单价； ——规划建设用地红线土地单价； ——建筑密度。 第八条商服用地、住宅用地、工矿仓储用地的二级