2017年上半年杭州楼分析报告.PDFVIP

2017 年上半年杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2017 年上半年杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 前 言 2017 年上半年，杭州楼市出现了过去十多年中前所未有的现象。 延续了始于2016 年四季度最严厉的调控并层层加码，但市场预期仍未逆转。 既包括公众的预期，也包括开发企业的预期。 官方将2016 年 10 月的价格水准作为基准线，以此要求商品房价格零增长。 为了达到这一限价目标，不得不采取了限价、限预售证发放、限网签等一系列限 制措施。 这一系列限制性措施虽然表面上达到了价格基本稳定的目标，但实际数据部 分失真，不具有真实的市场意义。 比如，成交均价就是通过限价、限预售证发放、限网签等措施，高价房和低 价房相互勾兑而产生的价格。 成交量也失真。据浙报传媒地产研究院所掌握的数据，市区约有一万套商品 房不能实现正常网上签约。因此，上半年的实际成交量应大于现在所呈现出的 78345 套的数据。 6 月的最后几天网签有所松动，成交量大幅度上升，也造成了6 月价格环比 的大幅度上涨。 即使如此，我们仍力求从失真的数据中，从诸多的市场现象中，对2017 年 上半年杭州楼市尽可能的做客观真实的描述，尽可能做符合市场实际情况的分析， 进而得出部分结论。 1 / 5 2017 年上半年杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 一、 重要结论 1. 市场热度远高于2016 年上半年。 虽然成交量低于2016 年上半年，但市场所处背景完全不同。2016 年上半年 的巨量成交是在降首付、降契税、降营业税（现为增值税）等多项救市政策和 2016 年一季度货币大放水等诸多利好因素促进下取得的。而2017 年上半年，市 场在官方采取限购、限贷、限价、限预售证、限网签等多重限制措施和限购、限 贷政策层层加码的严防死守下，依然创下了历史同期次新高纪录。 2. 市场恐慌情绪弥漫。 公众对本币对外对内贬值的预期空前强烈，投资保值的需求空前强烈。 在这种预期下，市场呈现出集体性的恐慌情绪，大量保值性的投资需求蜂拥 而出，致使市场需求急剧放大。一房难求，人们到处托关系购房等不正常现象， 成为2017 年上半年市场的主要特征之一。 3. 限价的调控措施事与愿违。 限价措施向市场和公众传递了两个错误信号，第一是限价措施解除之日就是 房价暴涨之时，第二是政府给出的限价甚至低于购房者自己的预期，使一些在犹 豫的购房者都不能不为之心动。 4. 显性库存和隐性库存都持续下降。 自2015 年12 月开始，杭州市区新建商品房可售房源已连降19 个月。2017 年6 月底市区商品房可售房源较2016 年12 月底减少超3.3 万套。 2017 年上半年实际库存净流出 352.6 万方。由于土地新政后多宗地块需部 分自持，实际库存下降大于352.6 万方。 5. 开发商与公众一样，同样弥漫着恐慌情绪。 在手中的库存急剧减少的同时，开发商普遍陷入焦虑和恐慌，急于补充土地。 2017 年上半年，官方为了让开发商更为冷静，采取了溢价率达到50%时，需 要现房销售，溢价率达到70%时，楼面价封顶而转为竞自持比例。而这一措施完 全没有阻止开发商拿地的热情。 2 / 5 2017 年上半年杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 新政出台后，市区出让的土地中，有21 宗轻松越过溢价率50%，有16 宗达 到竞投自持比例阶段，半山田园和钱江新城2 宗商地与大江东1 宗商住地自持比 例甚至达100%。 2017 年上半年，杭州八区新增宅地建筑面积 283.7 万平方米，其中自持部 分48.3 万平方米，可销售部分235.4 万平方米。 6. 由于2017 年上半年出让的土地大量的是现房销售且部分自持，市场未来 的供应时间将向后推迟。 浙报传媒