《房地产开发经营与管理》第四章1.pptVIP

第四章房地产市场调查与市场分析 什么是　　市场调查？ 4.1 市场调查 4.1 .1房地产市场调查 运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。 目的:为决策者进行预测和决策、制订计划提供重要依据。 必要性 房地产市场调查研究的误区 ●轻视调研 （市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？） ●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？） ●盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研） 4.1 .3市场调查的原则 4.1 .4市场调查的分类 一、按市场调查的目的分类 1、探测性调查 是指当市场情况不十分明确时，为了发现问题，找出问题的症结，明确进一步深入调查的具体内容和重点而进行的非正式的调查。 探测性调查的目的在于发现想法和洞察问题，常常用于调查方案设计的事前阶段。 2、描述性调查 是指对需要调查的客观现象的有关方面所进行的正式调查。它主要描述调查现象的各种数量表现和有关情况，为市场研究提供基本资料。其目的在于描述总体的特征和问题，其调查的结果是结论性的、正式的。 3、因果性调查 是指为了探测有关现象或市场变量之间的因果关系而进行的市场调查。其目的在于找出事物变化的原因和现象间的相互关系，找出影响事物变化的关键因素。 4、预测性调查 是指为了预测市场供求变化趋势或企业生产经营前景而进行的具有推断性的调查。其目的在于掌握未来市场的发展趋势，为经营管理决策和市场营销决策提供依据。 四种调研类型的选择原则 如果对调研问题的情况几乎一无所知,那么调查研究就要从探测性研究开始。 在探测性研究的基础上，多数情况下还应继续进行描述性研究或因果关系研究。 预测性研究是以描述性研究和因果性研究为基础的，是描述性研究或因果性研究的进一步深化和拓展。 二、按调查登记时间的连续性分类 1、一次性调查 又称临时性调查，是指为了研究某一特殊问题而进行的一次性的市场调查。 2、定期性调查 是指对市场情况或业务经营情况每隔一定时期所进行的调查。 3、经常性调查 是指在选定调查的课题和内容之后，组织长时间不间断地调查，以搜集具有时间序列化的信息资料。 4.1.5房地产市场调查的主要内容 4.2. 1　确定问题和调查目标 判断是探测性研究、描述性研究、因果关系研究或预测性研究 二、资料来源确定 调查计划中资料的来源：二手资料、一手资料，或是两者都要收集。 　　　二手资料(Secondary data)是指以前已经收集好的，但不一定与当前问题有关的信息资料。原始资料(Primary data)则正相反，它们是为了解决特定问题而专门收集的调查资料、观察资料或实验数据资料。 二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。然而，市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时。这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。 三 、房地产市场调查方法 4.2.4收集信息 收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。 在采用问卷调查 时，可能会出现某些被调查者不在家必须重访或更换、某些被调查者拒绝合作、 某些人的回答或在有些问题上有偏见或不诚实等情况。 4.2.5分析信息 该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息。 4.2.6 报告结果 市场调查人员必须对信息进行分析和提炼，总结归纳出主要的调查结果并报告给决策人员，减少决策者在决策时的不确定因素。 　(6)正常的怀疑态度。调查人员对管理者做出的关于市场运转方式的假设应该持正常的怀疑态度。 　　(7)市场调查过程遵守职业道德。如果滥用市场调查也可能会引起消费者的不满甚至危害消费者。 　　例题：( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。 　　a面访 b问卷 c观察 d座谈 　　答案：b 　　调查计划一般要包括( ) 　　a资料来源 b调查方法c调查手段 d抽样方案和联系方法 　　答案：abcd 　4.4 市场分析的手段与方法 　4.4.1 市场规模的估计 　　4.4.1.1 市场需求分析的基本概念 　　1、市