京明确自住商品房共有产权，旨在解决夹心层住房.PDFVIP

事实不观点 2014 年01 月23 日 京明确自住商品房共有产权，旨在解决夹心层住房 2014 年1 月23 日 CRIC 研究中心 分析师/杨晨青、杨小贝 22 日，北京市十四届人大二次会议闭幕，政府工作报告中对于 “自住商品房”的表述明确为 “共有产 权性质”。在涉及自住型商品房性质的条款中，报告做出的具体修改为，将 “推行2 万套自住型商品房” 修改为 “推行2 万套共有产权性质的自住型商品房”。相应在今年的工作中，将 “推进自住型商品房建设”， 修改为 “推进共有产权性质的自住型商品房建设”。 早在2013 年前，上海等地实施了共有产权保障房制度，此类共有产权保障房是在经济适用房的基础上， 更强调政府与居民的共享权，在国家统计局口径中将其归入经济适用房类别。而此次北京明确了自住型商 品房的共有产权，即在自住型商品房的基础上，强调了政府与居民的共享权，其实质是对自住型商品房的 “补缺”，其优点有： 首先，从制度上最大限度的避免了较为富裕人群的寻租动力。过去，由于保障房的购置成本与市场化 的房价差异较大、当期支出较小，因此北京有部分人群不惜制作假材料、利用人际关系等等通过各种手段 获取申请保障房的资格，而自住型商品房共有产权后，在前期，虽然比同地段、同品质的商品住房价格低 30%左右，但如果在禁售期后转让的话，需要按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格 差价的30%交纳土地收益等价款，这使得共有产权后的自住型商品房投资价值与市场上的商品住宅价值无 异，从制度上杜绝了一部分人群投机的可能性。 然后，较大程度的保护了自住和改善需求，尤其是能够区分真实改善和投机投资需求。共有产权后的 自住型商品房不仅在出售时需要交纳30%左右的土地收益款，而且，其首期出资仍然与商品住宅相同，首 付至少在30% ，更何况在购买后有5 年的“禁售期”。一般投资投机类需求的人群不会在较长的“禁售期” 内锁定大量资金。 最后，有利于完善房地产市场供给，促进市场供给市场化，解决“夹心层”的住房问题。此前北京提 供的经济适用房、两限房、自住型商品房等，根本上说都是商品房，但明确“共有产权性质”之后的自住 型商品房，其实质更向保障性住房靠拢。我们认为狭义的共有产权安排是经济适用房的一部分，但广义的 共有产权制度是住房保障的一部分，并不属于保障性住房实物的建设，而是和商品住宅供给，保障性住房 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail ：research2@ 电话：021 1/4 事实不观点 2014 年01 月23 日 供给三足鼎立。共有产权形式的自住型商品房填补了那些不符合申请保障房条件、具备一定经济能力，又 买不起市值商品房的“夹心层”的住房供给的空白。 同时，共有产权性质的自住型商品房将也将面临其他亟待解决的新问题，例如产权不能及时完全变现， 也就意味着银行商业性贷款和公积金贷款不愿意介入，资金方面的问题将会成为“夹心层”较为关注的方 面。现有的共有产权房的开发贷款和按揭贷款，基本需要主管部门和银行沟通个案，一旦市场上银行资金 出现紧张，共有产权性质的自住型商品房的推进也将遭受阻力。 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail ：research2@ 电话：021 2/4 事实不观点 2014 年01 月23 日 免责申明 数据、观点等引用请注明“由CRIC 研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现 与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供 参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 关于克而瑞信息集团（CRIC ） 克而瑞信息集团，隶属于易居（中国）控股有限公司。作为中国最大的房地产信息综合服务商，以现代信息技术为依托的房