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广升●鸥波港湾项目商业定位提案-2010.04.20- 大 纲 第一部分：区域商业分析 1.1、区域商业概况 第一部分：区域商业分析 1.1、区域商业概况 第一部分：区域商业分析 第一部分：区域商业分析 1.2、区域租金分析 第一部分：区域商业分析 1.2、区域租金、售价分析 第一部分：区域商业分析 1.3、区域消费群体分析 第一部分：区域商业分析 1.4、区域规划前景 第一部分：区域商业分析 第二部分：项目综合分析 2.1、项目简介 第二部分：项目综合分析 第二部分：项目综合分析 第二部分：项目综合分析 第二部分：项目综合分析 第二部分：项目综合分析 第三部分：项目商业业态定位 第三部分：项目商业业态定位 第三部分：项目商业业态定位 第三部分：项目商业业态定位 第四部分：项目招商策略 第五部分：项目定价建议 ---THE END--- * 第四部分：项目招商策略 第五部分：商业定价建议 第一部分：区域商业分析 第三部分：项目商业业态定位 第二部分：项目综合分析 1.2、区域租金、售价分析 1.3、区域消费群体分析 1.4、区域规划前景 区域配套：烈士公园、博物馆、动物园、湖南汽车城、省体育馆、省体育局、省医保中心、怀化驻长办事处、省民政厅、开福区公安分局、铁路职业中专、长铁二中、砚瓦池小学、东风医院、贝诺医院等。 区域物业：本区域属老城区，有上大陇、下大陇、王家陇以及众多单位宿舍等成熟社区，有稳定的消费群体。汇城花园、四季花城、福乐凯公寓、首座、观园等新兴楼盘相继建立，为其商业消费带来增长空间。但整体物业比较陈旧，外观及视觉效果较差；商铺以小铺面为主。 区域范围：本区域以东风路为轴心，南接营盘路，北连三一大道，东至车站北路，西靠芙蓉路；以烈士公园、动物园、博物馆为依托，东风路已成为集休闲、购物、娱乐、商务、饮食为一体的特色景观街。 区域业态: 烈士公园 省博物馆 罗莎、马里奥、皙泉、佐登妮丝SPA、东风生鲜市场、养天和、楚人堂药房等； 社区生活 汽车城、房屋中介、福彩、网络会所等； 其他 烈士公园、动物园、博物馆。 旅游观光 华夏证券、中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、中信银行、兴业银行、长沙银行、邮政储蓄； 金融证券 肯德基、无名粉店、罗莎蛋糕、大碗厨、福满堂乡菜、孔记酒家、杨裕兴等； 餐饮美食 红太阳、东方舞厅、东风影视城、省体育中心、康爱足浴城、来来足浴城、浪漫天使休闲、妇儿活动中心、烈士公园内部娱乐配套等； 休闲娱乐 锦江之星、五星、君泰酒店、正合商务酒店、汇城商务酒店； 酒店宾馆 华银旺和购物中心、爱家连锁、天恒超市 超市百货 小结：以休闲、娱乐、酒店为主的营盘路，以及华银旺和购物中心的徳雅路口段，以体育用品批发零售为特色的体育路成为本区域的商业亮点。 现有商业租金分析： 本项目位于东风路北段，商业以社区配套型商业为主，另有几家汽车销售点，但现呈衰退趋势，租金在50-100元/㎡/月左右，明显低于南段租金水平。 以华银旺和购物广场为核心的徳雅路口区域商业最为集中，租金达到150元/㎡/月；而体育馆路因其成熟的体育用品一条街租金平均水平达到100元/㎡/月；东风路南段商业因烈士公园而中断，以大型酒店、医院为主，租金为40元/㎡/月，租金水平较高。而营盘路则达到150-200元/㎡/月。 ■新兴商业分析： 观园国际公寓 由湖南星达房地产有限公司投资开发位于开福区东风路，省博物馆对面，共2栋，占地面积:7101㎡,建筑面积：50000㎡,商业共2层，面积约6000左右，为分割产权出售，30-200㎡不等。公寓以30-60平米为主。 目前租金、售价未定。对外报价4-5万/㎡/月，明显偏高。 首座 是长沙湘大房地产开发有限公司为广大市民倾力打造的一座精工MINI国际宫邸，地处德雅路和未来金融街规划路的交汇处。项目为1栋31层全框剪结构的一类高层建筑，地下二层，地上二十九层。一层为商业及住宅门厅；二层为商业；三～四层为办公；五～二十九层为住宅。商业面积为4000㎡左右，暂不对外租售。 两个项目商业体量都不大，未做具体规划，其中观园以小面积分割出售，未来商业将以社区配套为主，首座则对金融商务、餐饮休闲较有吸引力。 东风路南段： 营盘路口至烈士公园段，汇集大量来公园休闲观光人群，从年龄段来看，30岁以下年轻人群占多，特别是学生群体；其次是40岁以上的中老年人。从人群来源来看，本市居民占绝大多数，外来旅游观光群体和其他流动人口次之。另营盘路往松桂圆方向，消费人群以周边企事业单位职工、上班族为主，年龄层次集中在25-35岁之间。另外，该路段酒店、娱乐、休闲行业也吸引了大量区域外消费群体和过往流动人口。 东风路北段： 东风路北段连接波隆立交桥，沿线商铺较少，主要商业有湖南汽