基于服务者模式的房地产政策分析..docVIP

基于服务者模式（互动制度模式）的房地产政策分析 张少臣 国际政治 06300170009 一、问题的缘起 自从1997年亚洲金融危机我国的整体经济水平持续紧缩至2002年,期间国家一直致力于推出了一系列拉动消费的政策措施；在国家一系列鼓励消费政策的推动下全国经济势头重现迅猛，在这样大背景刺激和带动下房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展趋势。房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件、带动相关产业发展,拉动经济增长作出了重要贡献。但是,局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题，这又引起了中央政府的密切关注和担忧，出台了一系列的紧缩政策，特别是2004-2008年期间的“国六条”、“国八条”、“九部委意见”和相关的土地、金融与税收政策，对其评价更是众说纷纭。首先，我试图从以下几个指标概念来探析房地产问题真正内涵。 房价相对稳定度 房价是否相对稳定, 主要看房价年上涨幅度与居民人均可支配收入增长幅度、GDP增长率、人均GDP增长率是否保持基本一致, 或者至少不能高出太多, 只有这样, 房价上升才不会降低居民购房的实际支付能力, 价格上升和市场发展才是可持续的。 见表1，我们可以发现，在2003年前，房价的增长率是远低于城镇人均可支配收入水平与（人均）国内生产总值的增长幅度，由此可见，房价当时还不是人们讨论的主要话题；但就在2004-2006年，一切在国家的政策下发生了反向逆转，房价开始疯涨，脱离了正常轨道；此后虽然房价较为平稳，但却已经处于一个高价位状态，难以调控。其中不可忽视的是主要城市诸如上海、北京、广州等局部地区的房价的“异常”情况。此时，我们是否会有这样一个想法——房价是否是由中央政策亲手调控上去的？ 　表1 2002～2006年全国房价、收入、GDP比较表 年份 住宅平均销售价格（元） 城镇人均可支配收入（元） 国内生产总值（亿元）: 国务院发展研究中心信息网宏观综合年度数据( 2002～2006年) 商品房供求关系平衡度 房地产供求总量是否相对平衡, 一定程度上可以从每年商品房的竣工量(一定程度上可代表供给量) 与销售量(可代表有支付能力的部分需求量) 是否保持基本一致来考察。 在表2中，我们观察到2002-2003年，房地产市场一直处于供大于求的有利于消费者的状态，但在2004年国家对房地产土地与贷款紧缩政策推动下，该年房地产市场开始发生悄然变化：供应减少刺激了房价，同时也刺激了大量的房地产投机者，并由此导致需求激增（并非安全是有效需求）——供求关系开始反转，出现了有利于房地产商的局面。同样，我们情不自禁要向政府发问——你们是否在错误地改变了正常的供求关系？ 表2　2002～2006年全国商品房竣工量与销售量对比表 年份 商品房竣工面积（万㎡） 增长率 商品房销售面积（万㎡） 增长率 销售面积-竣工面积（万㎡） 2002 34975.75 17.10% 26808.29 19.62% -8167.46 2003 41464.06 18.55% 33717.63 25.77% -7746.43 2004 42464.90 2.41% 38231.64 13．39% -4233.26 2005 53417.04 25.79% 55486.22 45.13% 2069.18 2006 53019.40 -0.74% 60628.00 9.27% 7608.60 数据来源: 国务院发展研究中心信息网宏观综合年度数据( 2002～2006年) （3）供给结构与有效需求 供给结构是否合理的判断标准应该是市场是否提供了适合不同收入层次居民实际支付能力的数量充足但不过量的商品房和保障型住房, 任何一种档次的住房数量偏缺都会造成结构失衡。 从有关统计数据来看，现行我国房屋供应比例为:普通住宅约占85%，高档房与经济适用房各约占7．5%；与此不相应的是，我国城镇居民中收入层次为：中等收入比例为60%左右，高等收入与低等收入各在20%左右。由此产生的供给结构的失衡导致的直接后果便是有效需求占实际需求比例的下降，“温州炒房团”便应运而生了，更令人担心的是：供给结构的不合理与有效需求的下降在短期内会互相加强，以及这种投机行为的短期理性，也是房价上涨的又一起因。所以，我们不得不质疑政府的政策侧重点是否定位准确？ 二、 研究现状的剖析 近几年来，房地产不仅是上至政府的主要政策议题，而且也是下至平民茶余饭后的热门话题，当然，其中更不可忽视诸多学者专家的深入研究之成果和上表下达之辛劳，为简约起见，以下罗列一些学说界关于房地产问题的主要观点与意见看法。 对房地产政策的评析 从政府出台的房地产政策