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物业管理师考试各章节重要知识点(经营管理第四章-收益性物业价值评估)
乾元智博 物业管理师考试培训
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乾元智博 物业管理师考试培训
全国物业管理师执业资格考试
名 师 讲 义
(物业经营管理)
第四章 收益性物业价值评估
考点一 (收益性)物业价格及其特征
考点二 收益性物业价值和价格的种类
考点三 影响收益性物业价格的因素
考点四 市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤
考点五 市场法的应用
考点六 成本法的应用
考点七 物业价格的构成
考点八 收益法估价的基本公式及其应用
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第四章 收益性物业价值评估
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的
种类、影响价值的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度,以及运用基本的
估价技术,在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的
能力和知识水平。
大纲要求
掌握:物业价格的构成,投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与
区别,市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉:收益性物业价格及其特征,收益性物业价格和价值的种类,收益法估价
的基本公式及其应用。
了解:影响收益性物业价格的因素,市场法和成本法的应用。
考点精讲
考点一 (收益性)物业价格及其特征
(一)物业价格
物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他
有价物。
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备有用性(使用价值)、稀
缺性(相对缺乏)和有效需求(有支付能力支持的需要)。
(二)物业价格的特征
1.物业价格与一般物品价格的共同特点:
(1)都是价格,用货币来表示;
(2)都有波动,受供求因素的影响;
(3)都是按质论价:优质高价,劣质低价。
2.物业价格区别于一般物品价格的特征(受物业特性的影响):
(1)物业价格受区位的影响很大;
(2)物业价格实质上是物业权益的价格;
(3)物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金;
(4)物业价格形成的时间较长;
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(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
考点二 收益性物业价值和价格的种类
(一)使用价值和交换价值
使用价值,是指某种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是指该种商
品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量。没有使用价值就没有
交换价值。但没有交换价值不一定没有使用价值。作为商品的物业,既有使用价值
也有交换价值。
(二)投资价值和市场价值
某一物业的投资价值,是指某个特定的投资者(如购买者)基于个人的需要或意
愿,对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值,是指该物业对于一个典型的
投资者(市场上抽象的一般投资者,他代表了市场上大多数人的观点)的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值。投资价值是建立在主观的、个人因素基础
上的价值。在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值会因投资者的不同而不同。
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的,所不同的是假设前提。
例如,投资价值与市场价值都可以采用收益法来
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