物业管理师考试各章节重要知识点(经营管理第四章-收益性物业价值评估).pdf

乾元智博 物业管理师考试培训 1 乾元智博 物业管理师考试培训 全国物业管理师执业资格考试 名 师 讲 义 （物业经营管理） 第四章 收益性物业价值评估 考点一 (收益性)物业价格及其特征 考点二 收益性物业价值和价格的种类 考点三 影响收益性物业价格的因素 考点四 市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤 考点五 市场法的应用 考点六 成本法的应用 考点七 物业价格的构成 考点八 收益法估价的基本公式及其应用 2 乾元智博 物业管理师考试培训 第四章 收益性物业价值评估 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的 种类、影响价值的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的 估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的 能力和知识水平。 大纲要求 掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与 区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。 熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价 的基本公式及其应用。 了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。 考点精讲  考点一 （收益性)物业价格及其特征 (一)物业价格 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他 有价物。 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性(使用价值)、稀 缺性(相对缺乏)和有效需求(有支付能力支持的需要)。 (二)物业价格的特征 1.物业价格与一般物品价格的共同特点： (1)都是价格，用货币来表示； (2)都有波动，受供求因素的影响； (3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。 2.物业价格区别于一般物品价格的特征(受物业特性的影响)： (1)物业价格受区位的影响很大； (2)物业价格实质上是物业权益的价格； (3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金； (4)物业价格形成的时间较长； 3 乾元智博 物业管理师考试培训 (5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。  考点二 收益性物业价值和价格的种类 (一)使用价值和交换价值 使用价值，是指某种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商 品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。没有使用价值就没有 交换价值。但没有交换价值不一定没有使用价值。作为商品的物业，既有使用价值 也有交换价值。 (二)投资价值和市场价值 某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者(如购买者)基于个人的需要或意 愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的 投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。 市场价值是客观的、非个人的价值。投资价值是建立在主观的、个人因素基础 上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。 评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。 例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来