简论我国房地产金融非均衡状况与政策倡议.docVIP

　　简论我国房地产金融非均衡状况与政策倡议 我国房地产金融非均衡状况与政策倡议论文导读：本论文是一篇关于我国房地产金融非均衡状况与政策倡议的优秀论文范文,对正在写有关于房地产开 文的写有一定的参考和指导作用,，以及个人的努力以提高广大职工的购房能力。运用住房公积金发放个人住房贷款，可以帮助中低收入的职工买房，减轻他们的负担。我国住房公积金制度自1991年建立开始，已经取得了显著成效。　　截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24亿元；全国累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿 摘要：我国商业性房地产金融和政策性房地产金融存在明显的非均衡特征。导致房地产贷款结构不均衡的主要理由在于房地产融资渠道单一以及商业银行和房地产开发商的“脆弱性”。住房公积金的分散化管理和现行金融监管制度的不完善也加重了房地产金融的非均衡状况。 　　关键词：房地产金融；商业银行贷款；住房公积金；非均衡状况 　　简介：陈雪楚，湖南大学金融管理研究中心博士研究生(湖南长沙410079) 　　彭建刚，湖南大学金融管理研究中心教授，博士生导师(湖南长沙410079) 　　邓彪，湖南大学金融管理研究中心硕士研究生(湖南长沙410079) 　　一、引言 　　房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。随着1998年住房制度的改革和我国城市化的推进，近年来房地产业进入快速发展的轨道，已成为我国国民经济的支柱产业。保持房地产业的健康、有序发展是保持我国国民经济持续、快速发展的需要。房地产金融作为一种重要的融资活动，应保障房地产业有效运转。 　　当前，我国房地产市场一定程度上呈现了非健康发展的状态，部分城市房价增长过快，“房地产泡沫”开始显现。中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年商品房每平方米价格为4935-5280元，城镇居民收入房价比达到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范围。蓝皮书特别强调，85％的家庭没有购买住宅的能力。2010年以来，国务院先后出台了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等政策文件，意在抑制房价的过快增长。我国是发展中大国，区域经济发展水平相差很大，各地房地产市场也呈现不同的状况，对于房地产市场存在的理由，不能按照统一的模式进行制约和管理。考虑到金融业对房地产的发展具有至关重要的影响，本文试图探讨房地产金融非均衡发展的理由，从中找到解决房地产市场主要理由的办法。下面从商业银行贷款和住房公积金贷款两个方面来分析房地产金融的非均衡理由。 　　二、商业性房地产金融非均衡状况分析 　　1　房地产金融呈现出以商业银行贷款为主的发展模式 　　房地产金融的基本功能是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，推动房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产的顺利进行。但是，我国房地产开发融资当前严重依赖于商业银行，缺乏多元化的融资方式。 　　国家统计局发布的统计年鉴显示，我国房地产开发资金的主要渠道为：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金(主要包括定金和预收款)。根据《中国统计年鉴2010》和国家统计局公布的相关数据可测算得出1999-2010年全国房地产开发企业的资金中直接于国内贷款平均占比为20.51％。这一比例看似并不高，但仔细分析，其他资金、自筹资金中相当大的部分也来自于商业银行贷款。我们采用中国人民银行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》中的分析结果：自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自商业银行贷款；定金和预收款也有30％的资金来自商业银行贷款。于是可得出： 　　房地产开发中银行贷款占比=直接的国内贷款占比+0.7*自筹资金占比+0.3*其他资金占比。 　　按照上述公式可测算出房地产开发资金中银行贷款(即包括银行的直接和间接贷款)的真实占比，如图1所示： 　　 　　根据图1，十二年来，房地产开发中商业银行贷款占比均值为56.21％。国际通行标准是银行贷款不应超过房地产总投资的40％。在房地产金融业相当发达的美国，在房地产企业使用资金总额中，商业银行贷款只占15％左右。可见我国的房地产开发过度依赖于银行，房地产风险主要集聚在商业银行。 　　2　房地产开发贷款的投向结构不均衡 　　我国房地产业自1998年向市场化转型后，房地产市场投资逐渐火热。2009年全国共完成房地产开发投资36232亿元，其中商品住宅完成投资25619亿元，占房地产开发投资比重的70.7％；而1999年房地产开发投资和商品住宅投资分别为4103亿元和2638亿元。1999-20