物业管理不动产经营租赁有关税收政策-上海国家税务局.PPT

酬金制是指由业委会或开发商聘请物业企业进行物业管理，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。现在只有少数小区采用此计费方式，但是预计以后会逐渐推广。 由此可见，酬金制管理下物业企业相当于是业主的管家，收取的管理费中除酬金外均属物业项目所有，为物业企业代管，物业企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。因此，酬金制小区物业管理企业的利润只能是按合同约定的酬金纯收入。 酬金制小区的管理模式决定了该小区所有的收入、成本、费用全部由该物业项目来承担（包括该物业项目内的人力成本、日常运作、维修、增值税税款等费用支出），由物业企业代做帐，并随时接受业主的财务审查。物业管理企业的酬金即是该企业的利得，只需并入该企业利润中计算交纳企业所得税即可。 在实际操作中一般由物业企业先向业主预收若干个月管理费，或实行一季、半年或一年一次性缴交管理费的做法，物业企业开具发票并申报增值税，代付该税款，在收取的物业管理费中扣除，最终由该物业项目来承担。 物业管理、不动产经营租赁 有关税收政策讲解 *本讲解主要依据《财税（2016）36号》和有关政策口径归集整理 主讲人：吴纯庆 一.简要回顾营改增的经历和主要内容。 2012年1月，上海率先进行交通运输业和部分现代服务业的营改增试点，并逐步推广，于2013年8月起在全国推广。部分现代服务业，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。 2016年5月1日，在全国范围内全面推开了营改增扩围的试点，主要文件：《财税（2016）36号》。本次营改增试点基本内容是实现“双扩”：1.范围全覆盖，这次将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围，实现增值税对货物和服务的全覆盖； 2.不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型。 二.理清几个概念： （1）兼营（混业经营）、混合销售概念 兼营（混业经营）：是同时有两项或多项销售行为。试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率： 1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。 　　2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。 　　3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。 混合销售：是一项销售行为涉及不同增值税项目。 （2）增值税一般纳税人资格登记有关概念 时间：连续不超过12个月（为一年） 销售额指标：连续12个月累计应税销售额超过500万元的纳税人，应从次月起向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。 纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。就是说纳税人某个税目达到500万元才应该认定一般纳税人，（此“达到500万元”的概念不是几个税目销售额的累计）但是，一旦认定了一般纳税人，该单位所涉及的所有税目均应该按一般纳税人进行征收和管理。 增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。 （3）简易征收的规定：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） 纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 任何企业按规定已选择简易计税方法的特定应税行为，36个月之内不能变更为一般计税方法。 出租不动产，可根据在不同权属证明下的不动产分别选择，一经选择简易计税的项目，36个月内不得变更，同一权属证明下的不动产只能适用一种计税方法。 建筑业可根据不同的建筑工程项目分别选择，一经选择简易计税的项目，36个月内不得变更，一个建筑项目只能适用一种计税方法。 三. 营改增中物业管理、不动产经营租赁行业问题解答 税目注释、税率、征收率。 营改增征收品目对照表--物业管理、不动产经营租赁 原营业税 品目代码 原营业税 品目名