瑞峰优慧垛发布20161205—20161211东莞楼报告周报.docVIP

瑞峰置 商品住宅签约低迷 均价出现下调趋势 一、导读 1、宏观环境：CPI和PPI齐上涨 深港通正式启动 商铺每层限高做出调整 全国： 12月9日，国家统计局公布数据显示，11月CPI环比上涨0.1%，同比上涨2.3%,重回年内高点；PPI环比上涨1.5%，同比上涨3.3%,创下五年以来的新高。其中CPI的上涨主要是受食品价格、汽柴油和水电燃料价格上涨的影响；而PPI上涨是由大宗商品价格持续上涨及补库存增加需求所带动。 虽然CPI、PPI同步上涨，但PPI的涨幅明显高于CPI，说明物价上涨主要还是集中在上游行业，而中下游行业由于终端需求没有坚实的基础，提价能力不足。展望后市，由于供给恢复低于预期和房地产调控带来的经济二次探底，通胀将至少持续回升到明年一季度，短期内货币政策或将继续保持稳中偏紧，未来投资需更谨慎。 另外，12月5日深港通正式启动，带来直接影响表现在：1、进一步加强资本市场的互联互通；2、深港两市估值和投资者差异扭转“南热北冷”的趋势；3、有助于资本账户开放和人民币国际化，增强人民币汇率的稳定性；4、缩小A股和港股价差，支持实体经济增长。 从具体来看，深港通有效改善蓝筹股估值，对A股和港股带来利好，同时深港通开通一些小盘股，相当于对沪港通的一个补充，估计未来将有不少资金进入A股和港股，再加上目前全国大部分城市面临严厉的楼市调控政策，市场预期及客户信心不足，深港通的启动或分散楼市的部分资金。 东莞： 12月6日，东莞政府常务会议审议通过《东莞市新型城镇化规划（2015~2020年）》，规划提出到2020年，东莞全市常住人口达850万人，常住人口城镇化率达92%，实现外地90万和本地60万农业转移人口市民化。 另外，《东莞市建设项目规划指标计算细则》，对商铺每层限高作出修改，原规定7层及以上每层限高4.5米，现改为3层及以上每层限高4.5米，并增加对居住建筑地下室的基准层高6米的限值，同时指出飘窗窗台至少离地0.3米，足见在“赠送面积”打压方面更为严厉。 2、新增供应：蓄客期住宅供应连续三周下滑 中下旬推货集结号已吹响 上周共有6个项目在房管局进行备案，合计428套，面积约6.53㎡，环比下滑44%。其中，住宅供应放缓，供应量连续三周下滑，仅有4个项目推货，镇区较为分散，分别是桥头镇满都·中央时代推192套85-115㎡洋房；凤岗镇凤凰台推110套202-295㎡洋房；松山湖晓月湖花园推98套-132-141㎡洋房以及黄江镇中信红树山推28套161㎡别墅。从产品类型来看，大户型洋房的供应占据主力位置，占比约63%，主要是凤凰台及晓月湖花园洋房提供。 而非住宅供应方面合计供应1186套，面积约为3.8万㎡，环比上涨38%，商务公寓贡献最大，占比约40%，分别由绿地大都会和凤凰台提供。 12月中上旬多个项目处在蓄客阶段，供应放缓，预计中下旬供应节奏将逐渐加快，住宅供应市场或将出现小高峰。从预售证来看：碧桂园城央壹品、安华香蜜松湖、大道松山湖、冠龙华府、紫云雅墅四大纯新项目将集中入市，滨江豪园、松湖碧桂园二期、、金地湖山大境、中信红树山等在近期也将有新品入市。 3、成交情况：商品住宅签约低迷 人才公寓为成交主力 上周东莞全市住宅成交861套，面积约8.14万㎡，环比下降49%，东莞成交量再次明显下跌，主要原因有：1、供应阶段性回落，难以刺激成交，新品入市放缓，缺少个盘支撑；2、商品住宅签约较为低迷，本周主要以人才公寓为成交主力；3、区域新品集中网签结束，除松山湖成交量较大外，其余镇区皆不超百套。 4、成交价格：住宅均价13686元/㎡ 均价出现回调趋势 上周东莞楼市住宅均价13686元/㎡，环比下降7%，主要表现有：1、均价连续3周下滑；2、成交套数排名前15名的区域，除松山湖外全线下跌，尤其大岭山、凤岗、桥头等镇下跌幅度在20%以上；4、片区方面，除水乡、滨海片区价格基本持平外，其余五大片区价格皆下滑。综上所述，从整体趋势来看，东莞住宅均价出现回调趋势。 5、楼盘活动：市场进入新一轮的蓄客期 顺推和新盘蓄客为主 经过前几周集中推货，市场进入新一轮的蓄客期，市场以顺推和新盘蓄客为主。上周无项目进行开盘，仅有两个项目进行加推，为凤岗锦龙湾畔和东城嘉宏锦园。 顺推方面，项目仍以亲子、美食等高聚集人气的暖场活动为主流，表现在虎门印象举办全羊盛宴和棋牌大战；保利生态城举行圣诞主题活动；恒大翡翠华庭举办机器人科技展和水乡少儿才艺大赛等。 新盘蓄客方面，对比前两周有明显的增加，5大新盘通过销售中心开放，样板房开放、认筹活动等手段进行蓄客，如碧桂园城央壹品开放销售中心及样板房；茶山碧桂园开放示范区；安华香蜜松湖开启认筹优惠；松湖时代开放板房；沙田碧桂园开放样品房并开启认筹优惠，这些新盘预计12月中下旬将进行开盘，